Z novim letom stopi v veljavo Zakon o gostinstvu, pasti tudi za normirance

S 1. januarjem 2026 se bo začel uporabljati novi Zakon o gostinstvu, ki določa vrste gostinske dejavnosti, pogoje za njihovo opravljanje ter posebne pogoje za posebne oblike gostinske dejavnosti, tudi za oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem. Nova ureditev kratkotrajnega oddajanja po besedah ministrstva za gospodarstvo uravnoteženo upošteva različne vplive in interese, povezane z izvajanjem te nastanitvene dejavnosti v stanovanjih. »Prihodnost za sobodajalce v letu 2026 ostaja nepredvidljiva. Sprejeta novela odpira številna vprašanja o lokalnih odlokih in novih birokratskih zahtevah. Vendar pa v novo leto ne stopamo s strahom,« so sporočili v Združenju sobodajalcev in spomnili, da so prav sobodajalci tisti, ki gostom pokažejo pravo srce Slovenije. Odslej očitno le v omejenem obdobju.

Zakon o gostinstvu (ZGos-1) določa, da je lahko v posameznem stanovanju registriran največ en nastanitveni obrat (apartma, soba ali počitniška hiša, tudi z več enotami), pri čemer skupno dovoljeno število ne sme presegati 15 nastanjenih oseb. Vsaki osebi mora pripadati najmanj osem kvadratnih metrov uporabne površine nastanitvenega obrata. Ponudniki bodo morali pri oglaševanju nastanitvenih kapacitet in sklepanju pogodb na daljavo obvezno navajati veljavno identifikacijsko številko nastanitvenega obrata.

Register nastanitvenih obratov, ki ga vodi Agencija Republike Slovenije za javnopravne evidence in storitve (AJPES), bo treba do 30. junija 2026 dopolniti z dodatnimi podatki. Časovne omejitve oddajanja se bodo začele uporabljati po 1. januarju 2027 v občinah z visokim tveganjem negativnih vplivov te dejavnosti, ki bodo znane do 30. aprila 2026, oziroma v občinah, ki bodo sprejele ustrezen splošni akt. Za opravljanje dejavnosti bodo potrebna tudi soglasja. V vseh primerih bo potrebno soglasje vseh lastnikov oziroma solastnikov stanovanja.

V vseh primerih bo za oddajanje potrebno soglasje vseh lastnikov oziroma solastnikov stanovanja.

V dvostanovanjskih stavbah bo potrebno soglasje vseh solastnikov stavbe, v tri- in večstanovanjskih stavbah pa soglasje solastnikov z več kot tričetrtinskim deležem, ki mora vključevati tudi vse solastnike, katerih stanovanja mejijo na stanovanje, ki se oddaja.

Soglasje velja tri leta. V dvostanovanjskih ter tri- in večstanovanjskih stavbah bo dodatno obvezna objava datuma začetka oddajanja na oglasni deski oziroma na mestu, dostopnem vsem solastnikom. Prav tako bo treba na vhodna vrata stanovanja namestiti standardizirano oznako z datumom poteka soglasja.

Obvezna registracija, toda izvajanje prepovedano

Spomnimo, novela Zakona o gostinstvu med drugim vnaša temeljno določilo, ki je – kot že ves čas opozarja Združenje sobodajalcev – svojevrsten unikum v našem pravnem redu. Gre za časovno omejevanje dejavnosti – zakon namreč določa, da mora imeti izvajalec registrirano dejavnost in zaradi oglaševanja dejavnost tudi ves čas aktivno, hkrati pa taisti zakon s podzakonskimi akti določa časovno omejevanje dejavnosti.

Za nekatere občine bo tako uveljavljena splošna 60-dnevna omejitev dejavnosti, lahko pa tudi celo samo 30-dnevna. »Ob vseh pravnih pomislekih glede načel poseganja v razpolaganje z zasebno lastnino, podjetniško svobodo iz 74. člena ustave in legitimnih pričakovanj, se tu odpirajo tudi čisto praktične ekonomske dileme vzdržnosti celoletnega plačevanja prispevkov, medtem ko mu bo dejavnost na trgu administrativno omejena zgolj za mesec ali dva,« so opozorili v Združenju sobodajalcev.

Zakon določa, da mora imeti izvajalec registrirano dejavnost in tudi ves čas aktivno, hkrati pa taisti zakon s podzakonskimi akti določa časovno omejevanje dejavnosti.

Redno plačevanje prispevkov za časovno omejeno dejavnost

Predlagatelj zakona se sklicuje na podobno prakso v nekaterih tujih velemestih. Vendar pa obstaja temeljna statusna razlika med regulacijo – v tujini so mali ponudniki zasebnih nastanitev namreč fizične osebe, ki se prijavijo v register in so potem tudi obdavčeni iz naslova teh prihodkov. Pri nas pa je, kot že rečeno, za to potrebna registrirana dejavnost in s tem tudi redno plačevanje vseh prispevkov (socialno, zdravstveno zavarovanje, po novem tudi dolgotrajna oskrba).

Formalno in vsebinsko je sporna tudi izvedba določanja občin, za katere bo uveljavljena splošna 60-dnevna omejitev dejavnosti. Bistvene elemente določil, ki bi morali biti zajeti v samem zakonu, se prenaša na vladno uredbo – s čimer prihaja do kršitev načela zakonitosti. Takšna »blanketna« pooblastila po besedah združenja namreč presegajo tehnična vprašanja in odpirajo prostor za arbitrarnost izvršilne veje, kar je neustavno – tako z vidika načela delitve oblasti, kot tudi pravne predvidljivosti. S tega vidika je vsekakor sporna vnaprejšnja nedoločenost kriterijev in metodologije za presojo določanja občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkoročnega najema, prav tako pa tudi vnaprejšnja nedoločenost uradnih evidenc, iz katerih bi se podatki zajemali.

Ne poznajo pacienta, ki ga poskušajo operirati – primer Kopra

»Vlada nam servira čudežno tableto: Izženimo Airbnb iz mest, da naredimo prostor za mlade. Na papirju v Ljubljani se sliši kot zmagovalna formula, v praksi na terenu pa se zdi, da snovalci zakona o gostinstvu sploh ne poznajo pacienta, ki ga poskušajo operirati,« so v teh dneh opozorili v Združenju sobodajalcev. Mestna občina Koper je namreč objavila razpis za stanovanja v središču mesta. Stanovanja so namenjena mladim, z dostopnejšo tržno najemnino. Med pogoji ni nič neobičajnega – nekdo, ki želi oddati nepremičnino v dolgoročni najem, seveda pričakuje stabilno zaposlitev in redne prihodke. In rezultat? Prijavil se ni nihče. 

Z rušenjem dejavnosti stanovanj ne bodo dobile mlade družine. Sobodajalski barometer 2025 je jasen: 85 odstotkov ponudnikov ne bi šlo v dolgoročni najem. V primeru prodaje bodo te nastanitve najpogosteje končale pri vikendaših, kar že kaže trg novogradenj in 40 odstotkov nenaseljenih stanovanj v Piranu. Ob tem je treba opozoriti, da potrebam univerze vsako leto zmanjka okoli tisoč študentskih postelj, brez sobodajalcev pa bi bila stanovanjska stiska študentov še neprimerljivo večja. 20 odstotkov študentov je tujih državljanov, ki nastanitev praviloma najdejo prav na prostem trgu. Z rušenjem dejavnosti tako ne bo stanovanj, ne bo študentskih sob in ne bo turističnih učinkov. Sanje vladajoče nomenklature so očitno mesta duhov. 

Z rušenjem dejavnosti ne bo stanovanj, ne bo študentskih sob in ne bo turističnih učinkov.

Če občina ne zmore oddati niti lastnih stanovanj, kako lahko verjamemo vladnim fantazijam iz Ljubljane, da bo omejevanje sobodajalstva napolnilo mesta z mladi družinami? Puhla zaletavost politike, ki izgubljeni ključ stanovanjske politike išče pod najbližjo lučjo, namesto tam, kjer ga je izgubila, se utegne izkazati za povsem škodljivo. Kot opominjajo v združenju, bo treba pozorno spremljati, ali bo prihodnja zakonska ureditev res služila lokalnemu interesu ali pa bo to le še ena krinka za zakulisne dogovore z lokalnimi moguli, medtem ko bo večina občanov ponovno potegnila kratko.

V ospredju stanovanjski interes, kaj pa v ozadju?

Medtem ko se občina Koper izogiba opredelitvi do novele gostinskega zakona, pa v ozadju ne ostajajo neopažene nekatere druge turistične dinamike. Po besedah združenja sicer neuradni obeti omejevanja dejavnosti v samem mestnem jedru postanejo precej bolj povedni ob županovih kupčijah z lokalnim gradbenim baronom, ki so očitno potekale mimo vednosti občinskega sveta. Poleg soglasja za nov hotel ob stadionu je še bolj zanimivo preoblikovanje načrtovanega hotela s 150 sobami v kompleksu Solis v »apartmajski hotel«. V stavbi na samem robu mestnega jedra bo tako nastal hibrid turističnih stanovanj, za katera zakonske omejitve ne bodo veljale. Podoben scenarij se obeta tudi za hotel v Žusterni. Omejitve bodo z gostinskim zakonom tako udarile predvsem po malih ponudnikih v soseščini. 

Koper: na robu mestnega jedra bo nastal hibrid turističnih stanovanj, za katera zakonske omejitve ne bodo veljale.