Turisti polnijo apartmaje, država zateguje pravila

Medtem ko kratkoročni najemi dosegajo nove rekorde, je odprto tudi vprašanje pravil za leto 2027. Zakon o gostinstvu predvideva osnovno omejitev 60 dni, pozneje sprejeti ZIURS pa bi njeno uporabo za eno leto odložil.

V Sloveniji se obseg rezervacij kratkotrajnih nastanitev še naprej povečuje. Turisti rezervacije opravljajo prek Airbnbja, Bookinga in Expedie. Leta 2025 je bilo opravljenih več kot 523.000 rezervacij. Gostje so ustvarili kar 4,5 milijona prenočitev. Največ prenočitev je bilo v krajih, kjer je turistični pritisk velik in kjer je vprašanje dostopnosti stanovanj že dolgo predmet razprav.

Hkrati je odprto vprašanje časovnih omejitev. Zakon o gostinstvu za 14 slovenskih občin predvideva osnovno omejitev kratkotrajnega oddajanja posameznega stanovanja na 60 dni na leto, če občine ne določijo drugače. Toda maja sprejeti Zakon o interventnih ukrepih za razvoj Slovenije (ZIURS) predvideva, da se ta časovna omejitev v letu 2027 ne bi uporabljala. Ker je zakon trenutno del referendumskega postopka, pravila za leto 2027 še niso dokončno razčiščena.

Ljubljano, Bled, Piran, Bohinj, Kranjsko Goro in druge občine zato čaka pomembna sprememba, ki presega zgolj vprašanje turističnega zaslužka. Po osnovni ureditvi Zakona o gostinstvu lahko občine določijo strožjo ali milejšo omejitev, odvisno od svojih razmer. Ob tem bodo morale tehtati med dostopnostjo stanovanj za domačine, gospodarskimi interesi ponudnikov in možnostjo lastnikov, da svojo nepremičnino uporabljajo tudi za opravljanje dejavnosti.

4,5 milijona prenočitev prek treh največjih platform

Večino rezervacij ustvarjajo tujci, ki so opravili kar 91 odstotkov vseh rezervacij in ustvarili 93 odstotkov vseh prenočitev. Kratkoročno oddajanje stanovanj in apartmajev je postalo pomemben del slovenskega turističnega trga. Predvsem v krajih, ki so za tuje goste najbolj zanimivi in kjer je obisk zato največji.

Največ prenočitev je bilo na Gorenjskem, kjer jih je bilo skoraj 1,4 milijona. Sledita osrednjeslovenska in obalno-kraška regija. V glavnem mestu Slovenije je bilo prek omenjenih platform ustvarjenih skoraj 942.000 prenočitev. Med občinami z največjim obsegom kratkoročnega oddajanja sta tudi Bled in Piran.

V glavnem mestu Slovenije je bilo prek omenjenih platform ustvarjenih skoraj 942.000 prenočitev.

Pri tem tri največje platforme ne zajemajo celotnega trga. V tej skupini kratkotrajnih nastanitev je bilo leta 2025 skupaj ustvarjenih 6,5 milijona prenočitev, približno 70 odstotkov pa jih je bilo povezanih z rezervacijami prek Airbnbja, Bookinga in Expedie.

V krajih z močnim turističnim obiskom se vprašanje stanovanj še bolj izostri. Država je med občine z visokim tveganjem uvrstila prav tiste, kjer se hkrati pojavljata nadpovprečna nedostopnost stanovanj in nadpovprečna turistična dejavnost v stanovanjskih enotah. Sami podatki o kratkoročnih najemih pa še ne dokazujejo, da so ti neposreden vzrok za dražja ali manj dostopna stanovanja.

Nova pravila tako posegajo v del področja kratkotrajnih nastanitev, ki je v zadnjih letih raslo in je v posameznih slovenskih krajih postalo pomemben del turistične ponudbe.

Približno 70 odstotkov kratkotrajnih nastanitev je bilo leta 2025 povezanih z rezervacijami prek Airbnbja, Bookinga in Expedie.

Štirinajst občin pred novo omejitvijo

Na seznam občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema so se za leti 2027 in 2028 uvrstili Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izola, Koper, Kranjska Gora, Ljubljana, Piran, Preddvor, Radovljica in Žirovnica.

Po osnovni ureditvi Zakona o gostinstvu bi v teh občinah veljala omejitev, po kateri bi bilo kratkotrajno oddajanje posameznega stanovanja dovoljeno največ 60 dni na leto. Občine lahko glede na svoje potrebe določijo drugačna pravila. Dovoljeno obdobje lahko določijo med 30 in 270 dnevi na leto, pri čemer lahko različne ureditve veljajo tudi za posamezne dele občine.

Toda položaj za leto 2027 se je po sprejetju ZIURS spremenil. Ta zakon predvideva, da se časovna omejitev kratkotrajnega oddajanja v letu 2027 ne bi uporabljala. Ker je ZIURS predmet referendumskega postopka, bo končna ureditev odvisna tudi od njegove nadaljnje usode.

Lokalna politika bo kljub temu dobila precejšnjo odgovornost pri odločanju o obsegu kratkotrajnega oddajanja v svoji občini. Enaka rešitev namreč težko ustreza Ljubljani, Piranu, Bledu ali manjšim občinam, kjer imajo kratkoročne nastanitve drugačno vlogo v lokalnem gospodarstvu.

Lokalna politika bo kljub temu dobila precejšnjo odgovornost pri odločanju o obsegu kratkotrajnega oddajanja v svoji občini.

Država seznam občin utemeljuje z dvema dejavnikoma: nadpovprečno nedostopnostjo stanovanj in nadpovprečno turistično dejavnostjo v stanovanjskih enotah. Cilj je zmanjšati pritisk kratkotrajnega oddajanja na lokacijah, kjer bi se lahko stanovanja uporabljala tudi za dolgoročno bivanje.

Toda prav pri tem se začne bistveno vprašanje. Ali bo omejitev števila dni res povzročila, da se bodo stanovanja vrnila na trg dolgoročnega najema? Lastnik, ki stanovanja ne bo več mogel oddajati turistom skozi večji del leta, ga namreč ni nujno pripravljen oddati dolgoročnemu najemniku. Lahko ga uporablja zase, ga pusti praznega ali poišče drugo obliko uporabe.

Zato učinka nove ureditve ni mogoče vnaprej enačiti z večjim številom stanovanj za dolgoročni najem. To bo mogoče oceniti šele po uvedbi pravil in spremljanju sprememb na lokalnih stanovanjskih trgih.

Kaj nova pravila pomenijo za ponudnike

Za ponudnike, ki del svojega prihodka pridobivajo z oddajanjem stanovanja ali apartmaja turistom, nova ureditev ne pomeni le administrativne spremembe. Če bodo časovne omejitve začele veljati v predvideni obliki, se lahko precej spremeni tudi računica, na kateri temelji njihova dejavnost.

Kratkoročno oddajanje omogoča prilagajanje cen sezoni in povpraševanju. Na Bledu, v Piranu ali Ljubljani je lahko zaradi velikega turističnega povpraševanja takšna dejavnost za ponudnike gospodarsko zanimiva. Če bo število dni omejeno, bodo morali presoditi, ali se jim bo dejavnost pod novimi pogoji še izplačala.

Kratkoročno oddajanje omogoča prilagajanje cen sezoni in povpraševanju. Na Bledu, v Piranu ali Ljubljani je lahko zaradi velikega turističnega povpraševanja takšna dejavnost za ponudnike gospodarsko zanimiva. 

Pri tem si ponudniki niso enaki. Nekateri turistom svojo nepremičnino oddajajo le občasno, medtem ko imajo drugi stanovanje namenjeno skoraj izključno turistični dejavnosti. Učinek iste omejitve bo zato za prve precej manjši kot za druge.

Zakon že zdaj razlikuje med različnimi oblikami opravljanja dejavnosti. Sobodajalec lahko kratkotrajni najem opravlja največ 180 dni v koledarskem letu. Ločeno od tega Zakon o gostinstvu predvideva tudi časovno omejitev za posamezno stanovanje – osnovno 60 dni oziroma toliko, kot bo v zakonsko dovoljenem razponu določila občina. Pri tem pa ostaja pomembno, da bi ZIURS uporabo teh časovnih omejitev za leto 2027 odložil.

Odločitev občin bo še posebej pomembna v turističnih krajih, kjer zasebne nastanitve dopolnjujejo hotelsko ponudbo. Strožja omejitev lahko zmanjša število stanovanj, ki se oddajajo turistom, vendar lahko hkrati zmanjša tudi število razpoložljivih turističnih postelj v času največjega obiska.

Na drugi strani je interes ljudi, ki v teh krajih živijo vse leto in potrebujejo dostopna stanovanja. Zato se odpira širše vprašanje, kako daleč lahko država in občine omejujejo gospodarsko uporabo zasebne nepremičnine zaradi ciljev stanovanjske politike.

Gre za iskanje ravnotežja med turizmom, lokalnim gospodarstvom, stanovanjskimi potrebami in interesi lastnikov. Nova ureditev tega konflikta ne bo odpravila. Prenesla ga bo predvsem na občine, ki bodo morale določiti, kje bo meja. Ob tem pa bo treba najprej videti, kakšna bo končna usoda pravil za leto 2027.

Strožja omejitev lahko zmanjša število stanovanj, ki se oddajajo turistom, vendar lahko hkrati zmanjša tudi število razpoložljivih turističnih postelj v času največjega obiska.