Plača je, za polog pa zmanjka: bi mladi do prvega doma prišli z državno pomočjo?

Mladi, ki zmorejo plačevati najemnino, pogosto ne morejo privarčevati še več deset tisoč evrov za nakup stanovanja. Predlog finančnega ministrstva bi jim pot do prvega doma olajšal z državnim poroštvom in subvencioniranjem obresti. Toda pomoč ne bi pomenila avtomatične odobritve posojila, prinesla pa bi tudi omejitve pri prodaji nepremičnine.

Vsak mesec plačaš najemnino, položnice in hrano. Nekaj denarja ostane, vendar se zahtevani polog za stanovanje še vedno zdi nedosegljiv. Če za nakup potrebuješ več deset tisoč evrov lastnih sredstev, lahko varčevanje traja leta, medtem pa se stanovanja lahko še podražijo.

Prav ta položaj želi nasloviti predlog zakona o reševanju prvega stanovanjskega problema, ki ga je ministrstvo za finance poslalo v javno obravnavo. Država bi mladim in mladim družinam pomagala na dva načina: banki bi jamčila za del posojila, posojilojemalcu pa bi subvencionirala del obresti.

Predlog še ni veljaven zakon. Na portalu eDemokracija je objavljen kot predpis v pripravi, pripombe pa je mogoče oddati do 27. novembra. Končni pogoji se lahko med postopkom še spremenijo.

Državno jamstvo ni denar, ki ga dobiš na račun

Prva predlagana rešitev je poroštvo za največ 20 odstotkov glavnice, torej osnovnega zneska stanovanjskega posojila. Pri 200.000 evrih posojila bi to ob odobritvi pomenilo največ 40.000 evrov državnega poroštva.

Toda država teh 40.000 evrov ne bi podarila kupcu. Banki bi jamčila za del dolga, mlad človek pa bi moral odplačati celotno posojilo. Poroštvo bi banki zmanjšalo tveganje pri financiranju brez začetnega pologa.

Po predlogu banka lastne udeležbe ne bi smela zahtevati. Prav ta določba bi lahko pomagala zaposlenim mladim, ki imajo redne prihodke, nimajo pa večjih prihrankov ali finančne pomoči staršev.

Državni sekretar na finančnem ministrstvu Peter Papež je ob predstavitvi opisal mlade, ki ob plačevanju najemnine težko prihranijo za polog, brez njega pa ne pridejo do kredita. Po poročanju STA želi ministrstvo prekiniti prav ta začarani krog.

To vseeno ne pomeni nakupa brez vsakršnih dodatnih izdatkov. Predlog med drugim dopušča stroške zavarovanja, pri pridobitvi in urejanju doma pa lahko nastanejo še drugi stroški.

Koliko obresti bi ostalo mladim

Druga rešitev je subvencija obrestne mere za celotno obdobje odplačevanja. Država bi pokrivala razliko med pogodbeno obrestno mero in enim odstotkom, vendar največ 2,5 odstotne točke.

To so primeri delitve obrestne mere, ne izračuni mesečnih obrokov. Njihova višina bi bila odvisna tudi od zneska posojila, dobe odplačevanja in pogodbenega načina obračuna subvencije.

Predlog torej ne zagotavlja enoodstotnega bremena obresti pri vsaki ponudbi. Če bi bila pogodbena obrestna mera višja od 3,5 odstotka, bi razliko nad najvišjo subvencijo plačeval posojilojemalec.

Kdo bi lahko zaprosil

Med upravičenci bi bili polnoletni slovenski državljani, ki bi v letu vložitve vloge dopolnili največ 35 let. Imeti bi morali redne in dokazljive dohodke, njihovo povprečje zadnjih dvanajstih mesecev pa ne bi smelo presegati dvakratnika zadnje znane povprečne mesečne neto plače v Sloveniji.

Pri skupnem posojilu mlajšega odraslega z družinskim članom bi bila meja skupnega povprečnega mesečnega neto dohodka 2,5-kratnik povprečne neto plače.

Posebej bi bile obravnavane mlade družine. Vsak od staršev bi v letu vložitve vloge smel dopolniti največ 40 let, vsaj en otrok pa v tem letu še ne bi dopolnil 15 let. Vključeni bi bili tudi bodoči starši ob najmanj dvanajst tednov trajajoči nosečnosti, potrjeni z zdravniškim potrdilom. Za to skupino predlog ne določa zgornje dohodkovne meje.

Pomoč bi bila namenjena prvemu reševanju stanovanjskega vprašanja. Prosilec oziroma njegova družina ne bi smela že imeti druge površinsko primerne stanovanjske nepremičnine.

Tudi zaposlitev za določen čas, vendar banka še vedno odloča

Predlog ne bi zajemal samo zaposlenih za nedoločen čas. Zaposlitev za določen čas, samozaposlitev ali druga podlaga za redne in dokazljive prihodke sama po sebi ne bi smela biti razlog za zavrnitev.

Vendar bi banka še vedno preverjala kreditno sposobnost. Državno jamstvo ne bi nadomestilo zadostnih prihodkov in ne bi odpravilo pravil odgovornega kreditiranja.

Banka Slovenije pojasnjuje, da mora po plačilu kreditnih obveznosti ostati dovolj denarja za življenje, dodatno pa se upoštevajo vzdrževani družinski člani. Po njeni odločitvi z dne 10. novembra se bo osnovni znesek, ki mora ostati potrošniku, s 1. januarjem 2027 zvišal s 745 na 840 evrov.

Za mlade to pomeni pomembno razliko: izpolnjevati pogoje državne sheme še ne pomeni izpolnjevati pogojev banke.

Prvi dom je lahko tudi prenovljena hiša

Predvidena pomoč ne bi bila omejena na nova stanovanja. Namenjena bi bila tudi gradnji ter pod določenimi pogoji rekonstrukciji ali obnovi nepremičnine, ki jo je prosilec prvič pridobil največ leto pred vložitvijo vloge.

To odpira možnost urejanja obstoječih hiš in stanovanjskih površin. Pri mansardi ali prizidku v hiši staršev pa bi bilo treba preveriti lastništvo, dovoljenja in druge pogoje. Samo dejstvo, da je prostor na voljo, še ne bi zadostovalo.

Posojilo bi lahko znašalo največ 300.000 evrov z odplačevanjem do 30 let. Moralo bi biti v evrih, imeti fiksno obrestno mero in biti zavarovano s hipoteko na financirani nepremičnini.

Pomoč bi prinesla tudi obveznosti

Državno poroštvo bi trajalo deset let in v tem času pokrivalo največ petino še neodplačane glavnice. Po desetih letih bi prenehalo, tudi če bi posojilo še trajalo.

Prodaja nepremičnine bi bila po predlogu mogoča šele po desetih letih in ob poplačilu celotnega posojila, z določenimi izjemami pri dedovanju oziroma prenosu na družinskega člana. V financiranem domu bi bilo treba tudi prijaviti stalno prebivališče in izpolnjevati pogoje prebivanja.

Posebej pomembna je posledica neplačevanja. Če bi banka unovčila državno poroštvo, bi moral posojilojemalec državi vrniti vse dotlej prejete subvencije obresti. Predlog dopušča odlog ali obročno plačilo. Pomoč zato ne bi odpravila posledic prezadolženosti.

Shema predvideva do 300 milijonov evrov novih posojil na leto, odobravanje pa do konca leta 2032. Razpoložljiva kvota in sodelovanje bank bi zato vplivala na dejanski dostop.

Za mlade z rednimi prihodki, ki jih ustavi predvsem manjkajoči polog, bi predlog lahko pomenil pomemben premik. Tistim, ki zaradi prenizkih prihodkov ne zmorejo obroka, pa sam po sebi ne bi odprl vrat do posojila. Ugodnejše financiranje tudi ne ustvari novih stanovanj: za dostopnejši prvi dom bodo poleg pomoči kupcem potrebna tudi stanovanja, ki si jih lahko privoščijo.