Sobodajalci v sodbi vidijo podlago za izpodbijanje občinskih omejitev

Sodba Sodišča Evropske unije, ki je prejšnji teden odločalo o omejevanju kratkotrajnega oddajanja turističnih nastanitev v Bruslju, bi lahko imela pomembne posledice tudi za slovensko ureditev sobodajalstva. V Združenju sobodajalcev Slovenije ocenjujejo, da je evropsko sodišče postavilo jasne meje poseganju države in občin v opravljanje dejavnosti. Prepričani so, da slovenski zakon o gostinstvu in občinski odloki teh zahtev ne izpolnjujejo, zato opozarjajo na možnost njihovega pravnega izpodbijanja in odškodninskih zahtevkov.

Sodišče EU je 22. oktobra v zadevi Smartflats (C-813/24) presojalo belgijsko ureditev, po kateri morajo ponudniki turističnih nastanitev za opravljanje dejavnosti pridobiti ustrezna dovoljenja, med drugim tudi potrdilo o skladnosti s prostorskimi predpisi. Odločilo je, da takšne omejitve načeloma niso v nasprotju z evropskim pravom, vendar morajo biti nujne, sorazmerne in utemeljene z javnim interesom. Pomembno je tudi, ali bi bilo mogoče isti cilj doseči z manj omejujočimi ukrepi.

Brez ustrezne utemeljitve omejitve niso dopustne

Pri presoji sorazmernosti je sodišče posebej izpostavilo vpliv turističnega oddajanja na stanovanjski trg. Kot pomemben dokaz lahko služi objektivna analiza, ki pokaže, da kratkotrajno oddajanje bistveno vpliva na ponudbo stanovanj za dolgoročni najem oziroma višino najemnin. Upoštevati je treba tudi geografski obseg omejitev in vprašanje, ali so težave dejansko prisotne na vseh območjih, kjer naj bi ukrepi veljali. Posebej pomembna je ugotovitev glede nepremičnin, v katerih ponudniki tudi sami prebivajo. Sodišče je poudarilo, da varovanje stanovanjskega trga ne more upravičiti obravnavane dovoljenjske zahteve za nepremičnino, ki je ponudnikovo primarno prebivališče. Občasno ali delno oddajanje takšne nepremičnine namreč ne vpliva na ponudbo dolgoročnih najemnih stanovanj.

Evropski sodniki so obravnavali tudi uporabo prostorskih predpisov pri omejevanju turistične dejavnosti. Ugotovili so, da lahko pravila prostorskega urejanja spadajo pod evropsko direktivo o storitvah, kadar so sestavni del dovoljenjskega sistema za turistične nastanitve. Merila za odločanje morajo biti jasna, objektivna, pregledna in vnaprej znana. Če je za opravljanje dejavnosti zahtevano potrdilo o prostorski skladnosti, morajo biti zagotovljeni tudi razumen rok za odločitev, obrazložitev morebitne zavrnitve in možnost pravnega sredstva.

Združenje opozarja na pravno spornost slovenskih omejitev

V Združenju sobodajalcev Slovenije so sodbo označili za prelomno. Po njihovi oceni je Sodišče EU dokončno postavilo mejo političnemu odločanju o omejevanju turističnega oddajanja brez ustreznih strokovnih podlag. V združenju menijo, da slovenska zakonodaja ne izpolnjuje evropskih zahtev, saj omejitve temeljijo predvsem na podatkih o cenah nepremičnin in obsegu turistične dejavnosti, ne pa na dokazani vzročni povezavi med kratkotrajnimi najemi in pomanjkanjem stanovanj za dolgoročni najem. Opozarjajo, da je vlada pri določanju občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega oddajanja upoštevala mediano prodajnih cen stanovanjskih nepremičnin, ne pa podatkov o najemninah. Po njihovem mnenju tudi občinske analize niso dokazale, da bi bilo prav sobodajalstvo odločilen vzrok stanovanjske nedostopnosti.

Posebej problematično se jim zdi omejevanje dejavnosti v stanovanjih in hišah, v katerih lastniki sami prebivajo. Menijo, da se pravila, namenjena zagotavljanju stanovanj za dolgoročni najem, ne bi smela enako uporabljati za nepremičnine, ki zaradi lastnikovega bivanja sploh niso del tega trga. V združenju opozarjajo še na občinske odloke, ki različno obravnavajo posamezna območja ali vrste stavb. Prepričani so, da nekatere občine s takšnim coniranjem posegajo v prostorsko ureditev, ne da bi pri tem upoštevale vse postopkovne varovalke prostorske zakonodaje. Po njihovi razlagi sodba Smartflats pomeni, da so lahko slovenski predpisi pravno izpodbojni in potencialno neuporabni. Občine so zato opozorili tudi na možnost odškodninske odgovornosti zaradi gospodarske škode, ki bi jo povzročilo izvajanje nezakonitih omejitev. Sodba sicer neposredno ne presoja slovenskega zakona o gostinstvu ali posameznih občinskih odlokov, temveč belgijski dovoljenjski sistem. Njena razlaga evropske direktive o storitvah pa je pomembna tudi pri presoji primerljivih ureditev v drugih državah članicah.

Občine sprejele različne omejitve, v Ljubljani ostaja 60 dni

Sodba prihaja prav v času, ko so slovenske občine zaključevale sprejemanje odlokov o kratkotrajnem oddajanju stanovanj za leti 2027 in 2028. Država je maja letos na seznam občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema uvrstila 14 občin. Zanje zakon o gostinstvu predvideva omejitev na 60 dni letno, občine pa lahko na podlagi lastnih analiz določijo drugačen obseg, od 30 do 270 dni. Po pregledu Združenja sobodajalcev je osem občin – Koper, Izola, Piran, Bovec, Gorje, Preddvor, Radovljica in Žirovnica – izbralo najvišjo dovoljeno mejo 270 dni. Drugače so se odločili v nekaterih gorenjskih turističnih občinah.

V Kranjski Gori so občinski svetniki 21. oktobra potrdili odlok, ki na območjih stanovanjskih blokov in stolpičev predvideva največ 60 dni oddajanja, na območjih turistične rabe 270 dni, drugod pa 180 dni. Naslednji dan so odlok sprejeli še v Bohinju. Tam bodo v delih Bohinjske Bistrice in Stare Fužine, predvsem na območjih večstanovanjskih stavb, stanovanja lahko oddajali največ 30 dni letno, na preostalem območju občine pa 270 dni. V Cerkljah na Gorenjskem so se odločili za 180-dnevno omejitev, enak časovni obseg je po pregledu združenja določil Ankaran. V Ljubljani pa občina posebnega odloka ni sprejela, zato bo po veljavni ureditvi obveljala zakonska omejitev 60 dni letno.

Nekdanje ministrstvo za solidarno prihodnost je ob objavi seznama občin poudarilo, da je namen ureditve izboljšati dostopnost stanovanj in omejiti negativne posledice turistične dejavnosti za lokalno prebivalstvo. Takratni minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac je omejitve zagovarjal s trditvijo, da morajo biti stanovanja v prvi vrsti namenjena dolgoročnemu bivanju. Toda prav pri tem se odpira vprašanje, na katero opozarja tudi sodba Sodišča EU: ali so pristojni dejansko dokazali, da kratkotrajno oddajanje povzroča pomanjkanje stanovanj za dolgoročni najem in da so sprejete omejitve sorazmeren odgovor na ugotovljene težave.

O začetku omejitev bo odločal tudi izid referenduma

Na začetek izvajanja omejitev kratkotrajnega oddajanja bi lahko vplival tudi izid referenduma o zakonu o interventnih ukrepih za razvoj Slovenije (ZIURS), ki bo 6. decembra. Zakon, ki ga je državni zbor sprejel maja letos, namreč predvideva odpravo časovnih omejitev za leto 2027, vendar zaradi referendumskega postopka še ni začel veljati. Med njegovimi določbami je tudi opustitev časovnih omejitev kratkotrajnega oddajanja stanovanj za leto 2027. Ker so sindikati zbrali zadostno število podpisov za zakonodajni referendum, bodo volivci o uveljavitvi zakona odločali 6. decembra. Če bo zakon na referendumu potrjen, bi se s tem spremenil tudi predvideni začetek uporabe časovnih omejitev sobodajalstva.

Spomnimo. Združenje sobodajalcev je že 21. oktobra, dan pred razglasitvijo evropske sodbe, na tri pristojna ministrstva naslovilo uradni poziv za nadzor zakonitosti občinskih odlokov. V njem so opozorili na domnevne nepravilnosti pri sprejemanju omejitev, pomanjkljive strokovne podlage, izključevanje javnosti in sume arbitrarnosti ter klientelizma. Po objavi sodbe so zahteve dodatno utemeljili z evropskimi pravnimi standardi. V združenju napovedujejo nadaljnjo preučitev sodbe in možnosti pravnega varstva, konkretnih naslednjih korakov pa še niso predstavili.