Vlada Roberta Goloba si želi, da bi bile po novem vrednotenju vaše nepremičnine vredne več. Uganete, zakaj?

Napoved vlade Roberta Goloba, da bo z davčno reformo na novo spisala davek na nepremičnine, ki trenutno že obstaja kot nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in je občinski davek, je v javnosti dvignil precej prahu, saj trenutno davek ne predstavlja pretirane finančne obremenitve za povprečnega državljana, lahko pa bi se to v prihodnje spremenilo.

Minister za finance Klemen Boštjančič je namreč napovedal, da bo omenjeni davek, s katerim trenutno država pobere zgolj za 0,5 odstotka slovenskega BDP, dvignil, znižala pa naj bi se davčna obremenitev prispevkov za socialne transferje. A tu je še nova evidenca vrednotenja nepremičnin, ki jo je v skladu z zakonom iz leta 2018 v zadnjih treh letih pripravljala Geodetska uprava Republike Slovenije; nekateri davčni strokovnjaki so namreč prepričani, da je v interesu države, da bi bile nepremičnine na trgu vredne več kot v preteklosti, saj bi bilo na ta način tudi davka več.

To pa bi lahko ob naraščajočih življenjskih stroških številnim predstavljalo velik problem, v skrajnih primerih celo eksistenčno krizo, če bodo njihove nepremičnine pretirano ovrednotene.

Spomnimo. Aktualni zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki naj bi odpravil pomanjkljivosti glede zakonske opredelitve sistema vrednotenja in pravne varnosti lastnikov nepremičnin, je začel veljati januarja leta 2018. Zakon naj bi odpravil pomanjkljivosti prejšnjega, na katere je leta 2013 opozorilo ustavno sodišče. Po novem zakonu je vrednosti mogoče uporabiti za potrebe obdavčenja, cilj pa je bil dobiti vrednosti, ki bodo čim boljši približek realnim tržnim vrednostim. Vlada Mira Cerarja je takrat obljubljala, da bodo lastniki lahko ugovarjali pripisani posplošeni vrednosti nepremičnine, in sicer z dokazovanjem posebnih okoliščin, ki jih siceršnje vrednotenje ne bo zajelo.

Evidenca vrednotenja ni postala javna

Geodetska uprava je že spomladi 2018 s strokovno javnostjo in z občinami začela usklajevati nove modele vrednotenja. Prva javna razgrnitev predlogov modelov je sledila jeseni, a so se postopki priprave novega sistema vrednotenja nato zavlekli, zaradi veljavnih protikoronskih paketov zakonov (ZIUZEOP in ZZUOOP), ki so bili sprejeti v času vlade Janeza Janše, pa Evidenca vrednotenja (EV), kjer se vodijo posplošene vrednosti nepremičnin, nikoli ni postala javna. Na GURS-u so sicer v zadnjih mesecih večkrat napovedali, da je evidenca vrednotenja zaključena in da bo nov sistem pravičen ter pregleden, na naša novinarska vprašanja, v kakšen trend gre ocenjevanje nepremičnin, torej v smer višanja ali nižanja cen, pa so nam odgovorili, da so podatki na podlagi odločbe informacijskega pooblaščenca trenutno že dostopni kot informacije javnega značaja s področja množičnega vrednotenja nepremičnin in da jih vsakdo lahko preveri. Dostopni so preko spletne aplikacije, dostopne na portalu Prostor.

»Posplošene vrednosti so izračunane z veljavnimi modeli vrednotenja, ki pojasnjujejo stanje na trgu nepremičnin na dan 1. januarja 2020. Veljavni modeli vrednotenja so dostopni preko evidence modelov vrednotenja, spletna aplikacija EMV je dostopna na portalu Prostor. Modeli vrednotenja se umerjajo z uporabo podatkov o nepremičninskih poslih, ki se od leta 2007 dalje sistemsko evidentirajo v Evidenci trga nepremičnin,« so nam pojasnili na Geodetski upravi Republike Slovenije, kjer razkrivajo, da je skupna vrednost vseh nepremičnin v Sloveniji, izračunana z veljavnimi modeli vrednotenja, na prvi dan leta 2020 znašala nekaj več kot 150 milijard evrov. A v to vrednost ni všteta sprememba cen na trgu zadnjih teh let, ki ni bila zanemarljiva. Spremembe na trgu nepremičnin so bile na različnih območjih in na različnih segmentih trga sicer različne. Letno poročilo o trgu nepremičnin za leto 2022 bo objavljeno v začetku aprila 2023.

Novi izračuni

Geodetska uprava je tako zaradi sprememb na trgu nepremičnin, zaradi katerih obstoječe posplošene vrednosti v evidenci vrednotenja ne odražajo več aktualnega stanja na trgu, lani že pristopila k oblikovanju novih modelov vrednotenja skladno z veljavno zakonodajo, postopki pa še niso zaključeni. »V letošnjem letu se predvideva sprejem in uveljavitev posodobljenih modelov vrednotenja, ki bodo umerjeni na novejši datum vrednotenja, vse pa je vezano na spremembo področne zakonodaje,« so nekoliko skrivnostni na GURS.

Kaj lahko davkoplačevalke in davkoplačevalci v praksi pričakujejo, je pretekli teden v oddaji Vroča tema na Domovini komentiral nekdanji šef FURS-a in davčni svetovalec mag. Ivan Simič. »Jaz pričakujem, da bodo te nepremičnine ocenili strokovno in pravilno. Pravim, da je bilo že tisto prejšnje množično vrednotenje nepremičnin v redu, zato se tukaj predaleč ne bi spuščal. Normalno je, da so nepremičnine v nekaterih manjših, obmejnih krajih manj vredne kot v mestu, lahko se zgodi tudi, da je gradbena cena neke nepremičnine višja kot po GURS, ampak to je pač problem tržne ponudbe in povpraševanja,« je povedal Simič, ki pravi, da so želje in pričakovanja ljudi zelo različni in odvisni od njihovih življenjskih okoliščin.

Država želi višje vrednosti

Nekateri si tako želijo, da bi bila njihova nepremičnina vredna več, ampak to bo po novi davčni reformi pomenilo tudi več davka na konkretno nepremičnino. Drugi si bodo iz tega razloga želeli, da bi bila njihova nepremičnina ocenjena nižje, kot je njena realna vrednost. »Matematika je tu sicer lahko zanimiva. Lahko bi dvignili vrednosti z namero, da to državi prinese več pobranega davka. Kar pa jaz opažam pri nadomestilu za uporabo stavbnih zemljišč, je dejstvo, da občine niso povečale tega davka, ampak so povečale vrednotenje nepremičnin na določenih območij. In imeli smo tudi primere, ko je nekdo za ta davek v tekočem letu plačal dvakrat ali trikrat več kot v preteklih letih. Ko smo ugotavljali zakaj, smo prišli do ugotovitve, da je konkretna občina prevrednotila vrednosti nepremičnin in je bil zato davek toliko višji,« svari Simič, ki je prepričan, da si država trenutno želi, da bi bile nepremičnine vredne več kot prej, ker bi bilo potem ob neki odstotni točki tudi več davka. Bo pa davek prav gotovo večji v mestih kot na podeželju.

Napovedan nepremičninski davek je sicer za naš medij komentiral tudi ekonomist prof. dr. Anže Burger z Ekonomske fakultete v Ljubljani. »Problem nizkih dohodkov posameznikov je potrebno reševati neposredno s socialnimi transferi ali še bolje z dohodninskimi olajšavami. Strukturno je tem ljudem potrebno pomagati tudi s programi aktivne politike zaposlovanja, prekvalifikacijami in svetovanjem. Davek na nepremičnine naj obdavčuje zemljiške rente in imputirane najemnine ne glede na višino dohodka, saj je cilj tega davka tudi spodbuditi k čim bolj učinkoviti rabi zemljišč in nepremičnin,« pravi Burger, ki sicer še meni, da je upoštevanje dohodka pri tem davku popolnoma neustrezno, saj bi po isti logiki potem plačevali različne davke in cene tudi za blago in storitve, »kar je absurdno«.