Stanovanja v Ljubljani: skoraj 500 novih, ki pa ne bodo zbila cen

Nova stanovanja Stanovanjskega sklada v soseski Novo Brdo v Ljubljani Foto: Domovina

Republiški stanovanjski sklad je danes objavil razpis za oddajo 473 stanovanj v ljubljanski soseski Novo Brdo. Objava razpisa je odlična novica za vse tiste, ki si prizadevajo, da bi svoje bivališče našli znotraj meja našega glavnega mesta. Iskanje prostega stanovanja v Ljubljani je namreč v tem času misija nemogoče. Zaradi pomanjkanja prostih kapacitet so podivjale tudi cene.

V Ljubljani je tako srednja cena stanovanj že presegla ceno 3.000 evrov na kvadratni meter. Pa bodo projekti Republiškega in ljubljanskega stanovanjskega sklada uspeli zaustaviti rast cen nepremičnin?

Poznavalci menijo, da bo za to treba še nekoliko počakati. Celoten slovenski nepremičninski trg namreč še vedno trpi zaradi zaradi hudega upada novogradenj med gospodarsko krizo v letih 2010 in 2015. Takrat so propadla številna gradbena in investicijska podjetja, zato novih investicij ni bilo. Danes, ko je potreba po stanovanjih res velika, pa teh nikakor ni mogoče zgraditi čez noč.

Pomanjkanje stanovanj se je zato prelivalo v cene. Cena novozgrajenega stanovanja se je od leta 2015 dvignila za 35 odstotkov. Še višji je bil dvig cen pri rabljenih stanovanjih. Ta so se od leta 2015 v povprečju podražila kar za 52 odstotkov.

Za upad cen ni nobene podlage

Trendi dražitev pa se bodo najverjetneje le še nadaljevali. Razlog za to tiči v dejstvu, da so stanovanja v Sloveniji danes praviloma prodana že takrat, ko je objekt še globoko v fazi gradnje. V preteklosti se je upad cen praviloma začel dogajati šele, ko so gradbincem pričele ostajati velike zaloge neprodanih stanovanj. Tega pa zaenkrat še ni na vidiku.

K rasti cen v zadnjem času močno prispeva tudi poceni denar. Stanovanjska posojila so bila v zadnjih letih ugodna kot še nikoli doslej. V finančnem sistemu je denarja obilo, saj ga centralna banka posoja po negativni obrestni meri.

Zaradi takšne politike ECB vsak denar, ki ni investiran, občutno izgublja vrednost. Posledično so imetniki večjih prihrankov prisiljeni iskati naložbe, ki bodo padanje vrednosti denarja zaustavile. Mnogo jih rešitev investicijske dileme vidi tudi v nakupu nepremičnine. Nova stanovanja namreč odlično ohranjajo svojo vrednost, zato se lastnikom z njihovim oddajanjem pogosto ne mudi.

Najdražji še vedno Ljubljana in Obala

Iskanje cenovno dostopnega stanovanja je v tem trenutku najtežje tistim, ki bi ga radi našli v Ljubljani ali na Obali. V zadnjih letih so se močno podražile tudi nepremičnine v Kranju. Cene teh tako že presegajo cene nepremičnin v okolici Ljubljane.

Cene in lastnosti prodanih stanovanj na sekundarnem trgu. Slovenija skupno in izbrana analitična območja. Podatki veljajo za prvo polovico leta 2021. Vir: GURS

Največ za svoj denar bodo po ugotovitvah GURS dobili kupci stanovanj v Celju in Mariboru. Tam so cene namreč kar za polovico nižje kot v Ljubljani in za 20 odstotkov nižje od slovenskega povprečja. Zgovoren je tudi podatek, da se najdražje mariborsko stanovanje ni prodalo niti po povprečju ljubljanskih cen.

Cene nepremičnin se sicer močno razlikujejo tudi po mestnih četrtih. V nekaterih soseskah našega glavnega mesta (Rožna Dolina, Center, Šiška) so povprečne cene tako že presegle ceno 4.000 evrov na kvadratni meter.

Ekstremno majhna stanovanja

Ker si normalnega stanovanja v Ljubljani marsikdo ne more privoščiti, se na nepremičninskih portalih vse pogosteje pojavljajo predelane sobe, ki se prodajajo kot stanovanja. Cene teh lahko znašajo tudi do 6000 evrov na kvadratni meter. Toda kupec takšnega “stanovanja” dobi rešitev, ki je povsem neprimerna za trajno bivanje. Kvaliteta življenja v takšnem prostoru pa je izjemno nizka.

 

Število priseljencev narašča, ti potrebujejo stanovanja

Na nepremičninski trg nedvomno vpliva tudi hitra rast priseljevanja v Slovenijo. Kot smo na Domovini že pisali, je Slovenija v letu 2021 prva v Evropi po številu izdanih dovoljen za prebivanje otrok iz tretjih držav. Večinoma gre za priseljence iz držav nekdanje Jugoslavije, predvsem BiH, Kosova in Srbije.

Avgusta lani je število tujih državljanov iz petih balkanskih držav (še Hrvaška in Makedonija) s stalnim ali začasnim prebivališčem preseglo 160 tisoč, kar je 40 tisoč več kot pred tremi leti. Tudi ti ljudje potrebujejo streho nad glavo in pogosto jo dobijo v neprofitnih najemniških stanovanjih, ki jih razpisujejo občine oziroma občinski skladi.

Upoštevajoč še priselitve iz drugih držav, odseljevanje Slovencev v tujino ter negativni naravni prirast v Sloveniji letos streho nad glavo potrebuje 50 tisoč več ljudi kot pred desetimi leti.

Spodaj seznam upravičencev za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem iz avgusta 2020:

Prednostna lista 18. javnega razpisa za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem v Ljubljani. A – brez obveznosti plačila lastne udeležbe in varščine

Stanovanjski sklad obljublja več kot 1.500 novih stanovanj

Stanovanjska soseska Novo Brdo (foto: Domovina)

Država se je že pred nekaj leti odpovedala temu, da bi gradila stanovanja za prodajo, in gradi predvsem najemna stanovanja za trg.

V ta namen bo že ta teden na trgu ponujenih skoraj 500 stanovanj v ljubljanski soseski Novo Brdo. Štirideset najemnih stanovanj naj bi bilo zagotovljenih tudi na Dolgem Mostu.

V Mariboru naj bi sklad trgu že kmalu predal približno 800 novih stanovanj v soseskah Novo Pobrežje in Pod Pekrsko Gorco.

Približno 240 novih najemnih stanovanj naj bi bilo kmalu na voljo tudi v kranjski soseski Ob Savi. Devetdeset novih stanovanj pa naj bi sklad zagotovil tudi v Kopru.

Toda vsa ta nova stanovanja lahko kvečjemu umirijo cenovno rast na trgu najemnih stanovanj. Medtem pa na gibanja cen prodanih nepremičnin ne bodo imele prav veliko vpliva.

Pomembna predvolilna tema bo zato tudi to, kako v Sloveniji umiriti tudi cene prodanih stanovanj.

Stanovanjske skupnosti za mlade

Stanovanjski sklad RS je lansko poletje odprl vrata stanovanjske Skupnosti za mlade – Gerbičeva v Ljubljani, ki je namenjena vsem mladim med 18. in dopolnjenim 29. letom starosti, s ciljem povečanja osamosvojitve mladih.

V objektu je 109 bivalnih enot s 171 posteljami. Mesečna najemnina za bivalno enoto za 1 osebo znaša 250 EUR in stroški 40 EUR, za 2 osebi znaša 160 EUR in stroški 30 EUR po osebi, za bivalno enoto za 3 osebe pa 150 EUR in stroški 30 EUR po osebi. (vir: Stanovanjski sklad)

Kapital bi investiral, a pogojev za to ni

Ker država stanovanj za trg ne gradi, morajo to vlogo prevzeti zasebni investitorji.

Da kapital za to v Sloveniji je, ni nobenega dvoma. O tem nam priča tudi to, da se je na zadnji dan januarja na ljubljansko borzo uvrstila prva zasebna nepremičninska družba v Sloveniji Equinox nepremičnine. Ta se v osnovi sicer ukvarja s hotelirstvom in poslovnimi nepremičninami. Toda njen vstop na borzo nedvomno potrjuje, da si investitorji želijo takšnih investicijskih priložnosti. Večina od njih bo svoje delo zagotovo opravila veliko bolje, kot bi jo centralno voden sistem, saj bistveno bolje poznajo specifike lokalnega okolja.

Če denar je, kje se torej ustavi?

Zadnji dogodki kažejo, da je ena od največjih ovir pomanjkanje primernih zemljišč. Nedavni boji za zelenice v Šiški in postavljanje kontroverzne prašičje farme v Mariboru kot znak protesta, ker napačni ljudje ne morejo spremeniti namembnosti zemljišča iz kmetijskega v stavbno, nedvomno kažejo, da imamo na tem področju v Sloveniji precejšnje težave. A če ni ustreznih zemljišč, nepremičnin pač ni mogoče legalno graditi.

To je prvi v seriji člankov o stanovanjski problematiki, ki jih na Domovini pripravljamo v sklopu predvidenih tem predvolilne kampanje za volitve v državni zbor 2022. Spremljajte jih na oznaki: stanovanjska problematika.   

4 komentarji

  1. Republiški stanovanjski sklad vztraja pri nesmiselni politiki neposrednega investorja v stanovanjsko gradnjo, namesto da bi bil predvsem finančni vzvod stanovanjske gradnje za različne profile zasebnih investitorjev, ki bi pretežni del denarja zagotovili sami oziroma iz drugih virov.
    Kako nespametna je politika Stanovanjskega sklada pokaže naslednji izračun:

    Vzemimo, da je cena kvadratnega metra 500 stanovanj 2000 EUR in da je povrečna velikost stanovanja 65 m2. Ni važno, če številke niso točne, gre samo za vzorec. To da vrednost investicije 65 mio.

    Če bi Sklad financiral tretjino zneska zasebnim investitorjem, ki rešujejo stanovanjski problem, bi sprožil gradne stanovanj v trikratni vrednosti, to je v vrednosti 195 mio. Če bi financiral 20%, bi šlo za petkratni znesek, to je 325 mio.

    Primer dokazuje, da ravna Sklad z javnimi sredstvi za stanovanjsko gradnjo zelo nespametno.

  2. Pravzaprav sem hotel postaviti vprašanje glede proste nepremičnine, ki jo imamo v Ljubljani. Ali kdo ve, če gre zaupati pred kratkim objavljenem razpisu za najemodajalce v stanovanjski sklad? Sliši se lepo, potrebni dokumenti sicer spet zahtevajo oceane časa, ( gradbeno in uporabno dovoljenje ter energetska izkaznica) toda bojda naj bi vso problematiko z najemom in najemniki prevzel nase sklad. Sprejetih je baje 40 od predvidenih 200 stanovanj. Kljub temu, da si ob 30% tržne najemnine, se splača, če potem res nimaš nobenega dela. Ali ima kdo izkušnje?

Komentiraj