Slovenska zemljišča, vir korupcijskih tveganj

Foto: depositphotos.com

Slovenski poselitveni model je po mnenju številnih strokovnjakov precej potraten do okolja, saj zahteva precej več pozidanih površin, kot bi jih za naselitev dveh milijonov prebivalcev potrebovali v nekaterih drugih državah. Zato si le ti želijo nekoliko večjo zgostitev prebivalcev v mestnih okoljih. V ta namen so močno otežili prekategorizacijo zemljišč v zazidalna. To mora namreč dovoliti prostorski plan.

Na ta način si nadejajo povečati pritisk za ustreznejšo rabo zemljišč znotraj mest. Toda v državi, kjer je prostorsko načrtovanje predvsem domena birokratov in ne potreb ljudi, takšno načrtovanje hitro postane leglo korupcije.

Pri tem v javnost pridejo le redke zgodbe. Pritožnikom namreč le redko uspe. Precej inovativen način pritiska pa si je privoščil zastopnik lastnice kmetije iz Maribora, ki namerava na območju ene najlepših mariborskih sosesk gojiti krškopoljske prašiče.

Če pogledamo tipične slovenske kraje hitro ugotovimo, da Slovenci ne maramo preveč zgoščene poselitve. Številne ljubljanske soseske so še vedno sestavljene iz srednje velikih ali celo manjših enodružinskih hiš.

Takšna gradnja je po evropskih metropolah izjema. Da se da mestno infrastrukturo graditi bistveno gosteje, lahko vidimo že, če gremo v bližnji Trst. V marsikaterem evropskem mestu bi na območju, ki ga zavzema današnja Ljubljana brez težav živelo tudi milijon in pol prebivalcev. Toda takšen način gradnje nam vzbuja odpor.

Problematičnost takšnega modela je zlasti v tem, da ukrade tudi nekaj površin, ki bi jih lahko porabili tudi za druge dejavnosti. Pa smo Slovenci glede tega res tako slabi?

Slovenija je povprečno pozidana država

Po podatkih evropskega statističnega urada EUROSTAT je v Sloveniji pozidanih 4,3 odstotka zemljišč, ki jih imamo na voljo v državi. V ta odstotek sicer štejejo tudi nepozidane površine, ki jih zaradi bližnjih pozidav ni mogoče namenjati drugi rabi.

Primerjava z drugimi državami pokaže, da je Slovenija v tem oziru malenkost pod evropskim povprečjem, ki znaša 4,5 odstotka.

Največ zemljišč je pozidavi namenjenih na Malti, Nizozemskem in v Belgiji. To so obenem tudi najgosteje naseljene evropske države. Drugo pravilo, ki se potrjuje prek tega grafa je, da je več zemljišč pozidanih v bolj razvitih evropskih državah.

zemljisca
Umetno preobražena zemljišča v posameznih evropskih državah. Podatki so v odstotkih glede na površino države in veljajo za leto 2018. Vir: EUROSTAT (klik za povečavo)

Takšni podatki nas napeljujejo na sklep, da v Sloveniji v preteklosti nismo prekomerno pozidavali površin. Še več. Najverjetneje bo Slovenija za prehod k najbolj razvitim državam potrebovala še nekaj več pozidanih površin.

Težavno krmarjenje med pretirano pozidavo in varovanjem okolja

Prostorsko načrtovanje v Sloveniji poteka na dveh nivojih. Za celotno območje države je sprejet državni prostorski načrt, ki v prostor umešča objekte državnega pomena (ceste, železnice, plinovode, daljnovode, elektrarne). V skladu s tem morajo biti usklajeni tudi občinski prostorski načrti, s katerimi se določijo “cilji in izhodišča prostorskega razvoja občine, načrtujejo prostorske ureditve lokalnega pomena ter določijo pogoji umeščanja lokalnih prostorskih ureditev v prostor.”

“Občinski prostorski akti so pomembna podlaga za racionalno in trajnostno načrtovanje vseh posegov v prostor v občini in za zagotavljanje kakovostnih pogojev za življenje in delo njenih prebivalcev.”

A ta suhoparna interpretacija, ki jo najdemo na državnih spletnih straneh, ne razodeva, da tu v Sloveniji nastajajo velike težave. Številne občine so namreč izrazito neuspešne pri določanju namembnosti rabe zemljišč. Za to so pogosto krivi tudi številni interesi strank v postopku. Nekateri bi zemljišča predvsem varovali pred pozidavo. Drugi si želijo tudi gospodarskega razvoja.

Omejitev za gradnjo v Sloveniji je tudi, da kar 355 območij oziroma 37 % države sodi v Naturo 2000. V tej velja poseben režim varstva okolja, zato drastičnih človeških posegov tam ne sme biti.

Stanje je še zlasti zapleteno v tistih občinah, kjer Natura 2000 pokriva več kot 80 odstotkov ozemlja. Takšnih občin pa je kar 23.

Prekategorizacija zemljišč – vir korupcije

Sprejemanje občinskih prostorskih načrtov je tako izjemno zapleteno in dolgotrajno. Prav hitro se lahko zgodi tudi, da je o tem vprašanju sklican tudi referendum. Takšen primer smo imeli v začetku letošnjega leta v Izoli, kjer je civilna iniciativa Gibanje za Izolo predlagala zavrnitev nekaj mesecev prej sprejetega OPN, saj je ta po njihovem mnenju predvideval pozidavo najboljših kmetijskih zemljišč in ni upošteval pobud lokalnih kmetov. Prav tako po mnenju iniciative ni predvideval neprofitnih stanovanj za mlade in druge občane.

S tem se je vsakršen razvoj izolske občine močno upočasnil

Toda tudi če varstveni režim okolja v določeni občini dopušča nadaljnjo pozidavo zemljišč in ima občina sprejet ustrezen prostorski načrt, težav za morebitne investitorje še ni konec.

Poleg možnosti pojava najrazličnejših civilnih iniciativ je potrebno opraviti še prekategorizacijo zemljišč. Na kratko: na občini zaprosite za potrdilo o namenski rabi zemljišča. V kolikor iz potrdila izhaja, da je zemljišče določeno kot zazidljivo, se nato lahko opravi sprememba namembnosti zemljišča. Če gre za dotlej kmetijsko zemljišče, je za to po zakonu o kmetijskih zemljiščih potrebno plačati tudi odškodnino.

Postopek je sicer razumljiv in logičen. Njegova velika težava pa je v tem, da se za spreminjanjem namembnosti pogosto skrivajo arbitrarne človeške odločitve. Zato so ti postopki neizmeren vir korupcijskih tveganj.

Mariborčan bi v mestu gojil krškopoljske prašiče

Problem je zlasti v tem, ker je lahko številnim “občinskim veljakom” v interesu, da v kraju primanjkuje zazidalnih površin. Spet drugi lahko najprej kupijo nezazidljive parcele. Ko se le te spremenijo v zazidljive, pa njihova vrednost naraste tudi do desetkrat.

Nekoliko nenavaden način, kako spremeniti odločitev občinskih veljakov, ki kmetijskih zemljišč v mariborski soseski Studenci (tik ob Domu pod Gorco) ne nameravajo spremeniti v zazidljiva, je našel zastopnik starejše gospe, ki ima na tem območju kmetijo. Na občinske veljake je tako pritisnil z odločitvijo, da bo na območju kmetije gojil 50 krškopoljskih prašičev.

Tako sedaj ob budnem spremljanju medijev v eni najlepših sosesk gradi malo prašičjo farmo. Na Občini mu želijo nakano seveda preprečiti, zemljišče je le sredi naselja hiš. Toda to bi najlažje storili prav s prekategorizacijo zemljišč.

Brez obtoževanja lahko o tej zgodbi povemo le, da bo tisti, ki mu bo to uspelo, nedvomno dobro zaslužil. Številni prekupčevalci pa ob tem upajo, da to ne bo lastnica.

Novi bloki v Šiški

Znotraj ljubljanskega avtocestnega obroča je še kar nekaj površin, na katerih bi se ob ustreznem načrtovanju dalo zgraditi večje stanovanjske objekte. Eno od takšnih zemljišč leži tudi v ljubljanski Šiški, natančneje v Šišenski soseski 6. Napovedana pozidava je sprožila ogorčenje med številnimi prebivalci, ki bi radi ohranili tamkajšnje travnike.

Njihov lastnik Bojan Gjura je dolga leta bil bitko za lastništvo z MOL. Spor se je zaključil s kompromisom. Gjura bo na 5000 kvadratnih metrih zemljišča lahko postavil štiri vila bloke. V ta namen bo občina tudi spremenila OPN. Preostalih 95.000 kvadratnih metrov pa bo v zameno dobila MOL.

Glavna težava ni gradnja

Vse te peripetije nam kažejo, da v Sloveniji glavna težava ni gradnja. Ko imate zemljišče, so namreč stroški gradnje zelo predvidljivi in znašajo od 1100 do 1600 evrov na kvadratni meter. Cena velja tako za stanovanjske bloke kot za hiše. Toda če so visoke cene zemljišč še razumljive v večjih mestih, razlogov za njihovo divjanje izven mestnih središč v Sloveniji ne bi smelo biti.

Pravi izziv v Sloveniji torej je, kako poceniti zemljišča. Zemlje, ki bi jo lahko pozidali (in ni vrhunska kmetijska površina) je namreč dovolj. To pa zagotovo ne bo mogoče, če bomo ohranili dosedanjo, pretirano restriktivno zemljiško politiko, ki se kaže v obliki manipuliranj in korupcijskih tveganj.

1 komentar

  1. Sestavni del upravljanja mest je tudi načrtovanje njihovega razvoja. Tu se domet slovenskih mest neha. Ves sistem je uperjen v dušenje razvoja. Zato imamo lahko paradokse, da so tik zraven blokovskega naselja, tako rekoč sredi mesta, obsežna polja, po možnosti še slabo obdelovana ali sploh ne. Drug paradoks je, da imamo sredi mesta deloma ali v celoti opuščene industrijske cone, ki jih nihče ne sanira.

    Upravljanje in razvoj mest je multidicplinarna dejavnost, kar se pri nas premalo upošteva pri izdelavi občinskih prostorskih načrtov. Bistvo OPN so omejitve, razvoj pa se dogaja stihijsko kot spopadanje investitorjev z administrativnimi omejitvami. Tudi to je eden od razlogov razpršene poselitve. Investitorji gradijo pač tam, kjer jim uspe prebiti administrativne blokade. Zato imamo novogradnje na kakih hribčkih, daleč od infrastrukture, kjer gradenj sploh ne bi smelo biti, industrijske objekte sredi naselij, kmetijska zemljišča in objekte dobesedeno v mestih…

    Občine žal večinoma nimajo zemljiške politike. Ne zagotavljajo potrebnih zazidljivih in komunalno opremljenih zemljišč za razvojne potrebe, tako za stanovanja kot za industrijo in storitvene dejavnosti. Občine večinoma stojijo na stališču, da je dovolj, da sprejmejo OPN, investitorji pa naj si pomagajo kot vedo in znajo.
    Dejansko pa bi občine morale odkupovati kmetisjka zemljišča, jim spremeniti namembnost in komunalno opremiti ter nato fizično razpoložljiva zemljišča prodajati zainteresiranim investitorjem za blokovsko in individualno stanovanjsko gradnjo, za industrijske in druge potrebe. Kmetom, ki imajo zemljišča v mestnih območjih, bi občina lahko ponudila druga zemljišča, izven mestnih območij, če bi jih seveda imela …
    Tako bi imeli načrtno namesto stihijske gradnje, zgoščeno namesto razpršene, funkcionalno conirane gradnje po dejavnostih, namesto mešanja dejavnosti, ki ne sodijo skupaj.
    Občine bi morale odkupovati tudi propadajoče cone znotraj mestnih območij in jih prek zainteresiranih investitorjev sanirati.

Komentiraj