Slovenija, dežela stanovanjskih hiš ali zakaj gradnja zgoščenih sosesk vodi v konflikte

vir: Pixabay

Debata o nedostopnosti nepremičnin v Sloveniji največkrat postane debata o predragih stanovanjih. Po mnenju številnih bi morala v stanje, ko so nepremičnine močno predrage, odločno poseči država. Ko bi zgradili, tako čez palec, deset do dvajset tisoč stanovanj, bi bile po mnenju zagovornikov takšne rešitve slovenske težave rešene.

Napak, ki neizogibno izhajajo iz takšne centralistične rešitve, je več. Na prvo žogo bi lahko izpostavili samo ekonomiko takšne gradnje. A še bolj boleča napaka takšne rešitve je, da si Slovenci v takšnih soseskah pravzaprav ne želimo živeti. Slovenija je namreč dežela stanovanjskih hiš.

Statistični podatki iz leta 2018 kažejo, da kar 65,8 odstotka prebivalcev Slovenije živi v eno- ali dvostanovanjskih hišah. V večstanovanjskih hišah jih živi 30,6 odstotka. Preostanek, približno 3,6 odstotka, pa jih živi v skupinskih ali drugih posebnih oblikah nastanitev, kot so domovi za ostarele, različni vzgojno-varstveni zavodi in bivalne skupnosti.

V zadnjem času sta pogosti temi pogovora zlasti zadnji dve obliki. Tako lahko beremo, da v državi povečujemo število mest v domovih za starejše. V naslednjih mesecih naj bi v uporabo predali več novih domov, kar bo pomenilo, da bodo starostniki hitreje našli prosto mesto. Precejšen razcvet doživlja tudi gradnja stanovanj.

Zanimivo pa je, da skoraj nobene pozornosti ne doživlja oblika bivanja, ki je v Sloveniji izjemno pomembna. Kajti vsakršno zmanjševanje tega visokega deleža bo dramatično preoblikovalo slovensko krajino in trg nepremičnin.

Bloki ob prostranih pašnikih

Slovenija je dežela, ki se je razvila ob t. i. industrijskem polmesecu. Ta poteka nekako od Jesenic preko Kranja, Škofje Loke, Ljubljane, Kamnika, Zasavja, Šaleške doline in Celjske kotline vse do Maribora in Ptuja. Skupaj s številnimi manjšimi mesti so zibelka slovenske industrijske proizvodnje. Večja industrijska središča izven tega območja so pravzaprav izjeme. Zrasla so šele po drugi svetovni vojni.

Takšen primer je na primer Novo mesto, ki je okoli leta 1900 štelo ubogih 2000 prebivalcev. Danes jih več kot dvanajstkrat več. Večja zgostitev prebivalstva se je zgodila le še ob slovenski obali, kjer tako Izola kot Koper presegata 10.000 prebivalcev. Izven industrijskega polmeseca sta pomembni mesti le še Nova Gorica in Murska Sobota, ki imata predvsem upravno funkcijo. Poleg teh v Sloveniji mesta z več kot 10.000 prebivalci izven tega območja ni.

Gibanje prebivalstva v Sloveniji po drugi svetovni vojni je večinoma sledilo logiki pospešenega priseljevanja s podeželja v omenjena industrijska in upravna središča. To je marsikdaj potekalo na precej grotesken način. Številni starejši prebivalci Kopra so znali povedati, da so ob njihovem prihodu v mesto na Markovcu stale zgolj štiri hiše. Sledila je silovita eksplozija gradnje stanovanjskih blokov. Njihovo hitro rast pa so le z bližnjih pašnikov gledale presenečene krave …

V Sloveniji ne maramo zgoščenih mest

V Sloveniji so se tako mesta dejansko gradila z dekreti. Takšna neorganska rast je neizbežno pripeljala do tega, da se obmorski Izoli še vedno reče tudi “prestolnica Brkinov”. Toda ti dejansko ležijo več kot trideset kilometrov stran od svojega “glavnega mesta”.

Takšna iztrganost prebivalcev iz teh okolij prinaša konflikte še danes.

Najprej zato, ker se je v tem času silovito izpraznilo podeželje in v mesta privabilo ljudi, ki si pravzaprav ne želijo mestnega življenja.

V Sloveniji tako veliko govorimo o tem, da potrebujemo nova stanovanja in nove domove za starejše. Le malo pa o tem, da Slovenci v njih dejansko ne želimo živeti. Slovenski ideal namreč še vedno ostaja enodružinska hiša v po možnosti srednje velikem naselju.

Takšno prepričanje sicer ne velja nujno za vse. Direktor sežanske nepremičninske družbe Lustrum Jože Gojak tako opaža, da je v zadnjem času vse večji interes po stanovanjih zlasti zato, ker ljudje nimajo časa, da bi se ukvarjali na primer s košnjo trave.

Toda še bistveno manj si ljudje želijo živeti v obsežnih betonskih kolosih, kot je ljubljansko Štepanjsko naselje. Zato bo takšen tip urbanizacije, kot je trenutno v veljavi v Sloveniji, neizogibno vodil v čedalje večje konflikte.

Upor proti pozidavi zelenic v Šiški

Zahodnoevropska mesta so bistveno bolj zgoščena kot slovenska. Povprečna gostota v Mestni občini Ljubljana (MOL) tako znaša zgolj 1070 prebivalcev na kvadratni kilometer.

Gostota poseljenosti slovenskih občin je tako bolj primerljiva s povprečno gostoto poseljenosti celotnih držav. V MOL je kar za tretjino manjša kot recimo na Malti, kjer na kilometer površine živi kar 1510 ljudi. Najgosteje naseljeni evropski državi Nizozemska in Belgija imata povprečno gostoto 423 oziroma 378 prebivalcev na kvadratni kilometer. Tolikšno število presega zgolj prgišče slovenskih občin.

Velik problem je, ker vsakršno sledenje tem trendom v Sloveniji naleti na silovit odpor. Kjerkoli se pojavi potreba po zgoščanju stanovanjske pozidave, tako hitro nastanejo civilne iniciative, ki skušajo blokirati gradnjo novih stanovanjskih blokov, pa tudi hiš. V zadnjem času smo lahko brali o takšnih primerih v soseski 6 v ljubljanski Šiški, Vipavi, Sevnici …

Nekatera mesta, na primer Sežana, tako investitorjem danes ne morejo ponuditi enega samega zemljišča, kjer bi lahko ta brez večjih težav postavil večstanovanjsko stavbo. Pred tem bi namreč morale spremeniti tudi občinske prostorske načrte. To pa sploh ni mačji kašelj, na kar kaže padli referendum o OPN v Izoli.

Kriza tudi na področju stanovanjskih hiš

Nepremičninska kriza je za Slovenijo pravzaprav nekaj nenavadnega. Zemlja je večinoma imela razpršeno lastništvo. Bolj zgoščena poselitev pa se je držala predvsem območja že omenjenega industrijskega polmeseca. Ker gre za razmeroma široko območje, je bilo v njem vedno dovolj možnosti za iskanje individualnih rešitev.

Težava je nastala zlasti v zadnjih desetletjih, ko je Slovenija še nadaljevala s svojim centralističnim pristopom, ki je v ospredje razvoja postavljal predvsem glavno mesto in zanemarjal preostale večje kraje.

Ljubljanska kotlina je problem priseljevanja dolgo reševala na klasičen način. To je z gradnjo individualnih hiš. V ta namen so se številne vasi na robu glavnega mesta (Mengeš, Komenda, Vir, Dob …) razrasle v prava pravcata mesta.

Cena gradnje kvadratnega metra stanovanjske hiše je po oceni revije Moj Mojster v letu 2019 znašala približno od 1.100 do 1.500 EUR/m2 neto površine. Ocena velja za ljubljansko kotlino. Drugje so cene lahko nižje.

Nekoliko površno gledano bi lahko Slovenci bistveno ceneje kot do svojega stanovanja, ki v Ljubljani stane tudi več kot 3000 evrov na kvadratni meter, prišli do svoje hiše na obrobju mesta.

Toda ta izračun ima v svojem temelju precejšnjo napako. Prostih zemljišč v okolici Ljubljane ni mogoče dobiti. Znane ljubljanske nepremičninske agencije, kot je na primer STOJA, jih ponujajo le za prgišče. Njihova cena praviloma presega 300 evrov za kvadratni meter. Slednje pomeni, da boste za zazidalno zemljišče morda odšteli več, kot za samo hišo.

Vse to pa se dogaja v državi, katere predeli so dejansko precej prazni. V prihodnjem članku tako več o tem, kako je do pomanjkanja zazidalnih površin lahko prišlo in zakaj bi rada lastnica v elitni mariborski soseski Studenci postavila prašičjo farmo.

6 komentarjev

  1. Včasih slišimo frazo, da v prejšnjem sistemu ni bilo vse slabo. Če je bilo kaj boljše, je bila to stanovanjska gradnja. V starem režimu smo v najboljših letih v Sloveniji zgradili tudi do 15 tisoč stanovanj letno. Številka, o kateri lahko danes samo sanjamo.
    Problem je bil v tem, ker smo mislili, da gradimo ta stanovanja zase, v resnici pa smo jih gradili za njihove gradbince – za delavce iz drugih republik. Ti so se namreč prijavljali na razpise za ta stanovanja in jih redno dobivali, ker so imeli veliko otrok. Slovenci od množice zgrajenih stanovanj tako niso imeli veliko. Zgodba se ponavlja tudi danes, saj socialna ali neprofitna stanovanja večinoma dobivajo priseljenci…

    Slovenci smo lastniki enodružinskih hiš po sili razmer, ker so nam bila stanovanja precej nedostopna. Mlad par, ki bi vsaj začasno lahko bival v najemnem javnem stanovanju, tega ni nikoli dobil, ker so drugi imeli vedno prednost pred njim zaradi kopice otrok, je bil prisiljen poiskati drugo rešitev, to pa je bila gradnja lastne hiše.

    Vprašanje, ki se zastavi pa je, zakaj je bila socialistična ekonomija, ki je bila na splošno v vsem slabša od današnje tržne kapitalistične ekonomije, lahko boljša pri gradnji stanovanj. Odgovor je, da zato, ker trg ni najboljši instrument pri gospodarjenju z zemljišči, ki so ključna za vsakršno gradnjo. Ozko grlo stanovansjke gradnje skozi vso tranzicijo so namreč bila zemljišča za gradnjo stanovanj, ki jih je vseskozi primanjkovalo.
    Osnovni razlog je seveda v tem, da so zemljišča objektivno omejena dobrina, ki je ni moč poljubno producirati. To še zlasti velja za zazidljiva zemljišča, katerih obseg je v rokah občin. Občine so tu večinoma padle na izpitu, saj niso uspele zagotavljati stanovansjkih zemljišč za blokovsko in individualno stanovanjsko gradnjo glede na potrebe.
    To je tudi eden od razlogov nizke rodnosti, saj si par, ki ne pride dovolj zgodaj do prvega stanovanja, ne more ustvariti družine in imeti otrok. Pari bi morali priti do prvega, praviloma najemnega stanovanja med dvajsetim in petidvajsetim letom, ne šele po tridesetem letu. Verjetnost za rojstvo otrok je namreč veliko večja pri mlajših kot starejših parih.

    Uspeh socialistične gradnje stanovanj pa ni bil zgolj slučajen. Država je takrat imela stanovanjsko politiko, ki je danes nima. Za gradnjo stanovanj so bile zadolžene takratne občine, ki so bile večje od sedanjih. Občine so imele sklade stavbnih zemljišč, ki so tudi prek pravice razlaščanja zagotavljale komunalno opremljena zemljišča za gradnjo. Nadalje so občine imele stanovanjska podjetja, ki so skrbela za gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj in njihovo oddajanje v najem. Poleg tega smo imeli prispevek iz plač za stanovanjsko gradnjo kot vir financiranja in celo specializirano stanovanjsko banko smo imeli – SKB. Imeli smo usposobljene institucije, zadolžene za stanovansko oskrbo – zemljiške sklade in stanovanjska podjetja – in finančni vire – prispevek iz plač in in specializirano stanovanjsko banko.

    Vsega zgoraj navedenega danes nimamo več. Stanovanjska gradnja je v glavnem prepuščena trgu, ki pa slabo uravnava ponudbo stanovanj glede na potrebe, ker so zemljišča, kot že rečeno, omejena dobrina. Potrebna je zavestna zemljiška in stanovanjska politika, te pa nimamo več.

    • Trg stanovanj in zemljišč bi danes lahko zelo dobro deloval, če ne bi bil tako strahotno omejen s strani države in občin. Če bi z danes na jutri spremenili celotno občino Ljubljana v zazidljivo, bi naslednji dan cena vseh nepremičnin v Ljubljani in širše padla na polovico.

      • Tudi če bi sledili tvojemu predlogu, bi bila gradbena zemljišča še vedno draga, ker jih je treba komunalno opremiti. Velja pa tudi, da ni mogoče vse proglasiti za zadiljivo, ker obstajajo tudi druge potrebe: kmetijstvo, gozdarstvo, rekreacija, zelene površine, ohranjanje rastlinskih in živalskih habitatov … Zemljišča so žal omejena dobrina.

      • To ni mogoče, da bi cela občina Ljubljana postala kot čebelnjak. Je pa težava tudi v nas, ker večina ljudi (predvsem državnih uslužbencev ki odločajo) vse predpise v najširšem pomenu, gleda skozi prizmo Ljubljančana. Kje je pa ostalih 99% površine Slovenije?
        Kot primer: dokler se medved sprehaja po Brkinih, Gori ali kje drugje po ruralnih območjih, je to normalno, saj tam živijo ljudje ki so jim prejšnji teden odpadli repi. Ko pa pride medved na rob Ljubljane, je pa vse narobe!

  2. Sam članek dokaj splošno ugotavlja nekatere težave pri reševanju stanovanjske problematike v naši državi. Brez preverjanja se, tako po občutku, strinjam z vsebino. Sam menim da je težava večplastna.
    Prva težava je pomanjkanje stavbnih zemljišč, ki so posledica izjemno dolgih postopkov in nasprotnih interesov udeleženih (ministrstvo za kmetijstvo s »ščitenjem« kmetijskih površin, vodarji z poplavnimi in erozijskimi območji, parcialnimi interesi lastnikov zemljišč,..). Ker je zazidljivih zemljišč malo, cene teh letijo v nebo
    Druga težava so sprejeti OPN, kjer je pretirano regulirana pozidava obstoječih zemljišč. Marsikje je otežena ali celo onemogočena nadomestna gradnja ali prizidava oz zgoščanje pozidave v obstoječih naseljih. Tu se pojavi običajno kot krona stvarstva ZVKDS, ki brez konzervatorskih načrtov oziroma jasnih zapisanih kriterijev iz katerih bi bilo jasno, kaj je vredno da se ohrani in kaj se lahko nadomesti, na počez in po kriteriju dobre volje ali leve noge, določa pogoje obnove. Tudi zato je toliko starih hiš v naseljih praznih ki se spreminjajo v ruševine.
    Tretja težava je investitorstvo gradnje. Investitorji, ki gradijo soseske težijo k čim večjemu zaslužku. Praviloma to pomeni nefunkcionalne tlorise, čim večjo izkoriščenost parcele… In vse se proda, ker ljudje druge možnosti nimajo.
    Četrta težava je deklarativen policentričen razvoj ki pa dejansko ne drži. Če baziramo na % rasti krajev, potem je potrebno za Blatni dol zagotoviti zemljišč za eno hišo, za Ljubljano pa za »tisoč« ljudi. In ravno to se dogaja.
    V ranki Jugi so se gradila stanovanja tudi v manjših krajih in v vseh (manjših) krajih se je omogočila pozidava individualnih hiš. Sprejeti je treba dejstvo, da primestna naselja pač ne morejo biti pomanjšano mesto. In vasi, ki se praznijo ne bodo zagotavljale obdelanih kmetijskih zemljišč. Lepo je bilo napisano: Slovenija se zarašča in dodam: vasi pa se praznijo. In v Postojni se gradijo (individualne) stanovanjske hiše za delavce ki se dnevno vozijo v službo v Ljubljano. Smiselno in logično kajne?

  3. Da, sistem zazidljivih zemljišč je največji problem prebivalcev Slovenije. To je namenjeno edino umetnem višanju cen zemljišč. Imeti varovana kmetijska zemljišč znotraj ljubljanskega avtocestnega obroča je norost. Medtem se nam na obrobju Slovenije kmetijska zemljišča zaraščajo z gozdom.

    Ste vedeli, da marsikje v Texasu sploh ne poznajo zazidljivosti? Kupiš zemljišče, ki ti je všeč in naslednji dan začneš graditi. Sam plačaš za komunalne priključke in to je to. Praktično ne poznajo brezdomstva, v nasprotju s kako Kalifornijo, kjer so stvari urejene bolj primerljivo našim.

Komentiraj