Sedem predlogov za izboljšanje nepremičninskih težav v Sloveniji

Foto: depositphotos.com

Kot smo lahko videli v preteklih prispevkih, je velika iluzija, da lahko stanovanjske probleme Slovenije razreši zgolj država. Gradnja tolikšnega števila stanovanj, kolikor bi jih potrebovali v Sloveniji, bi namreč pomenila dvakratno ceno projekta TEŠ 6.

Obenem prisotnost zgolj enega velikega graditelja stanovanjskih projektov neizbežno pomeni večje možnosti za pojav najrazličnejših poslovnih izčrpavanj in korupcije. Male, neučinkovite in skorumpirane graditelje lahko brez težav pustimo propadu. Velikega ne moremo, saj bi njegov propad preveč pretresel nepremičninski trg.

Slovenija zato potrebuje drugačne rešitve, ki bodo presegale zgolj državni intervencionizem. Takšna taktika se, preverjeno, ne obnese.

Podajamo nekaj rešitev, ki presegajo naivno pričakovanje “stanovanjskega odrešenika” ter omogočajo, da se v reševanje stanovanjske stiske vključi tudi posameznik sam.

Ločitev stanovanjske in socialne politike

Nemalo dvignjenih obrvi so pred kratkim sprožile cene najemnih stanovanj v ljubljanski soseski Novo Brdo. Te se že pri zelo majhnih stanovanjih zelo hitro približajo 400 evrom mesečne najemnine.

Cene najema v ljubljanski soseski Novo Brdo za najmanjša stanovanja, ki so na voljo. Vir: Stanovanjski sklad RS

Gre za objektivno visoke cene. Toda sklad se je v preteklih letih veliko naučil iz napak v preteklosti. Preugodne cene bi namreč povzročile, da bi se pritisk na mestna okolja še povečal.

Poleg tega prenizke cene najema stanovanj uničujejo tudi našo socialno politiko. Iz takšnega stanovanja se namreč nihče več ne bo želel izseliti. Zato je pomembno, da socialno politiko zagotavljajo predvsem Centri za socialno delo, ki bodo najemnikom začasno subvencionirali zanje previsoko najemnino. V nasprotnem primeru stanovanja Sklada ne bodo nikoli resno zaokrožila.

Najemniki bodo namreč ostajali v njih, dokler se bo dalo. Šolski primer takšnega ravnanja je nekdanji predsednik Računskega sodišča Igor Šoltes, ki je stanovanje občinskega stanovanjskega izpraznil šele pet let po nastopu funkcije. In to kljub temu, da je imel eno od najvišjih plač v državi, s pomočjo katere je kasneje v pičlih petih letih lahko poravnal stanovanjski kredit za stanovanje na Viču.

Država ne sme biti glavni gradbinec

Preteklost slovenske stanovanjske gradnje je zaznamovalo tudi to, da je država stanovanja preko stanovanjskega sklada prodajala na trgu. Takšno odločitev so utemeljevali s tem, da bi se soseske v nasprotnem primeru preveč socialno segregirale, saj bi v njih bivali predvsem socialno ogroženi.

Pri tem se je Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS) trudil, da bi gradil predvsem poceni. Takšen način gradnje pa ni ostal brez posledic. Številni nekdanji projekti republiškega stanovanjskega sklada so bili zato zgrajeni nekakovostno in zaradi uveljavljanja reklamacij skladu še vedno povzročajo stroške. Sklad se je tako zapletal v dolgotrajne sodne spore, jih po vrsti izgubljal in na koncu plačeval drage sanacije. Od leta 2009 do leta 2017 so tako na Stanovanjskem skladu za stroške sodnih postopkov namenili kar 5,7 milijona evrov.

Stanovanjski sklad republike Slovenije je za sanacije objektov in pravdanje z lastniki zapravil že za več stanovanjskih blokov denarja. Na fotografiji stanovanjski blok v Vipavi, ki ga sanirajo prav v teh dneh.

Poleg tega so projekti sklada močno spremenili situacijo glede stanovanj v posameznem kraju. Projekti so bili pogosto preobsežni, zato je interes investitorjev za gradnjo v tistem kraju usahnil. Bistveno bolje bi bilo, da bi se v kraju gradilo počasneje, na primer po en stanovanjski blok na leto, ne pa šest objektov hkrati. To bi krajem zagotavljalo stalen dotok novih stanovanj čez več let. Prav tako bi se povečala predvidljivost naročil za domače obrtnike.

Družinske hiše za 50 tisočakov

Povprečna investicijska vrednost dokončanih projektov SSRS od leta 2017 naprej je, vključno z vrednostjo podzemnih parkirnih mest, okvirno 1.900 EUR/m2 uporabne površine stanovanj z DDV.

Številni lokalni gradbinci zmorejo graditi tudi precej ceneje. A kako nizko lahko gredo?

Nekateri izračuni kažejo, da so lahko cene nepremičnin tudi do polovice nižje.

Montažna hiša za 50 tisočakov za mlade družine (vir slike: https://backtothevillage.si/)

Slovenijo je tako pred kratkim šokirala napoved inštituta Back to the village, ki zagotavlja, da je hišo za štiričlansko družino v velikosti 70 kvadratnih metrov mogoče postaviti že za 50.000 evrov.

Zanimanje za ta projekt je ogromno, direktor inštituta Ernest Škerjanc pravi, da je v Vipavski dolini, kjer naj bi že kmalu postavili nekaj (predvidoma sedem) hiš, zanimanja za skoraj petsto takšnih enot.

Zakaj torej poceni hiš še ni?

Simpatična pobuda nam ponovno razkrije največje breme slovenske stanovanjske politike. Poceni hiš ni, ker v tako kratkem času preprosto ni mogoče dobiti ustreznih zemljišč zanje. Če pa so na voljo, so praviloma tako draga, da drastično dvignejo ceno same hiše.

Obenem nam pobuda razkrije tudi, da pravi izziv v Sloveniji ni to, da boš hišo postavil, ampak predvsem to, kako boš ustrezno zemljiščo našel, komunalno opremil in pridobil vsa potrebna dovoljenja. Izkušnje mnogih investitorjev kažejo, da lahko zbiranje dovoljenj traja bistveno več časa, kot gradnja same hiše.

Kako do stanovanjske soseske za mlade družine
Ideja ekipe Back to the Village, ki jo ponujajo slovenskim občinam, je, da občina uredi ustrezno zemljišče, ki se ga odstopi za namen reševanja stanovanjske problematike. Z evropskimi sredstvi, donacijami, državnimi razpisi in dobrodelnimi prireditvami se plačajo komunalna infrastruktura in dovozne poti, na zemljišču pa se nato postavi naselje približno 50 hiš, površine približno 65 kvadratnih metrov, kjer bi vsaka stala približno 50.000 evrov, kar je končna cena za družino.

Svobodna naselja

Težavo, s katero se sooča Inštitut Back to the Village bi v morda lahko premagali tako, da bi zemljo za gradnjo, namesto da bi jo kupili, najeli. V takšnem naselju bi lahko po ideji Siolovega kolumnista Tomaža Štiha postavljali hiše po vnaprej odobrenih načrtih.

Tako bi bile občine razrešene bremena, da to zemljo podarjajo (kar predvideva načrt zavoda Back to the Village), vsaj deloma pa bi si povrnile tudi stroške postavljanja komunalne infrastrukture.

Stanovanjske zadruge

Ena od idej, še zlasti uveljavljena v zahodni Evropi, so stanovanjske zadruge. Te nastanejo s pomočjo povezave več individualnih akterjev, ki postanejo kolektivni lastniki zadružne stavbe, obenem pa tudi najemniki posamezne stanovanjske enote. Ta pogodba velja za nedoločen čas.

Zadružniki v projekt vstopijo z določenim finančnim vložkom (samoudeležbo). Ta znaša od 10 do 20 odstotkov vrednosti investicije. Če kasneje projekt zapustijo, dobijo ta delež povrnjen. Preostanek sredstev zadruga lahko dobi s pomočjo najema hipotekarnih kreditov. Za dolgoročen uspeh projekta je zaželeno, da je strošek financiranja čim manjši.

Pri zmanjševanju stroškov v tujini zadrugam pogosto pomagajo tudi različni stanovanjski skladi. Še posebej pa je zaželena pomoč občine pri nakupu zemljišč in izgradnji stanovanjske infrastrukture.

Izkoristiti je treba obstoječa stanovanja

Ena od poti, kako zmanjšati stanovanjsko krizo, je tudi ta, da dvignemo izkoriščenost obstoječih nepremičnin. Številne med njimi so že tako stare, da kazijo videz vasi in mest.

Nekatere občine, med drugim Vipava, tako stanovalcem omogočajo, da za kredite (v višini do 28.500 EUR), ki so jih najeli za nakup oziroma obnovo nepremičnin, ne plačujejo obrestne mere. Tako postane strošek prenov bistveno bolj obvladljiv, zanimanje za objekte, ki bi bili drugače prepuščeni propadu, pa se poveča.

Volja lokalne skupnosti

Vsi navedeni načini pa imajo le malo možnosti za uspeh, če zanje ni ustrezne podpore lokalne skupnosti. Nujno torej je, da imajo občine ustrezno sprejete prostorske načrte, ki zagotavljajo dovolj stavbnih zemljišč, in seveda voljo, da postanejo privlačne za življenje. Večina navedenih rešitev resda zahteva tudi določen finančni angažma lokalne skupnosti, vendar pa strošek praviloma ni tako velik, da si ga ne bi mogla privoščiti. Učinek na cene hiš in stanovanj pa je lahko izjemno velik.

4 komentarji

  1. Poleg tega bi morali ukiniti lokacijske informacije, ukiniti monopoliste (Elektro in kompanija), dovoliti uporabo novih materialov, ali vsakršnih materialov, ki izpolnjujejo varnostne in ekološke zahteve. Določiti neke osnovne parametre glede varnosti in ekologije, potem pa vsak po svoje. Sonce, veter, čistilne, slama, gume, les, kamen….koga briga, vsak si gradi zase in iz svojega denarja in država razen najosnovnejših meril, nima kaj praskat zraven.

  2. Prva in osnovna težava so zemljišča, kjer je gradnja mogoča.
    Prvič: zemljišč je občutno premalo, da bi zadovoljila vse potrebe po gradnji. Tu ni mišljena izključno individualna gradnja, ampak lahko dvojčki, vrstne hiše, objekti z manj (štirimi) stanovanji. Ne nazadnje taka tipologija gradnje sodi v manjša naselja.
    In drugič: zemljišča ki so po OPN opredeljena kot zazidljiva, so prava zakladnica lastnikov. Cena m2 zemljišča, ki je bilo še pred kratkim kmetijsko s ceno 2-3 €/m2, s spremembo namembnosti naraste na 80 €/m2ali celo več. in to brez da bi lastnik vložil en sam €.
    Kot glavnega krivca za to pa vidim Ministrstvo za kmetijstvo, ki nekritično ščiti kmetijska zemljišča. Kot primer: zemljišče v bregu, kjer ni mogoče imeti njive, kvečjemu strm travnik ali pašnik, ministrstvo vidi kot idealen teren za vinograd. seveda vinograda tam ni, pa še parcela je na robu obstoječega naselja.

  3. Ocena praznih stanovanj v Sloveniji je zelo visoka. Ocena je 100.000 stanovanj, ki so v zasebni lasti, lasti raznih propadlih podjetij, fondov, vojske in še kaj.

    Ta stanovanja se ne oddajajo, ker so mogoče v slabšem stanju, stroški se plačujejo ali pa tudi ne, torej so na poti propada. Vemo, da eno leto prazen objekt se starost objekta dvigne za 6 let.

    Slabe izkušnje z oddajanjem stanovanj so botrovale temu, da stanovanj lastniki več ne oddajajo. Podnajemniki, ki ne plačujejo najemnin, kaj šele stroškov položnic, so lastniku v breme, za nameček, pa je še postopek izselitve zelo dolgorajen.
    Tu naj sodna veja oblasti naredi red. V ZDA je postopek zelo kratek. Ne plačaš en mesec, pride lokalni šerif, nalepi izselitveni dokument na vrata, na da izselitve pride policija in selilni servi (če tega že ni opravil najemnik) in postavi neplačnika na cesta. Tako se dela, ne pa ujčkanje in izmikanje vsem obveznostim.

    Če lahko lenuhi dobro živijo brez dela, zakaj ne bi še bivali brez stroškov? To je sporočilo k neskončnim transferjem za tiste, ki dela nočejo, ne da ga ne najdejo.

Komentiraj