Iz svežnja davčnih sprememb, ki jih napoveduje Golobova vlada, so bile deležne največ zanimanja in kritik spremembe na področju obdavčitve plač, o čemer smo na Domovini že pisali. Predlog novele Zakona o dohodnini pa vključuje tudi zvišanje obdavčitve najemnin iz 15 na 25 odstotkov.
Z rastjo cen stanovanj, ki so na rekordnih ravneh, se višajo tudi najemnine, višja obdavčitev pa prinaša dodatne težave. Kot opozarjajo nepremičninski posredniki, bo to nekatere lastnike odvrnilo od oddajanja stanovanj ali pa jih vzpodbudilo, da oddajajo na črno. Ali pa bodo najemnine enostavno dvignili.
V času rekordnih cen na nepremičninskem trgu bi potrebovali ukrepe, ki bi rast cen blažili, ne pa jo dodatno podpihovali. Kot priznava vlada, se z ukrepom ne spopada z nepremičninsko problematiko, ampak si obeta višje davčne prilive v državno blagajno.
Najemnine so bile do konca leta 2021 obdavčene po 27,5-odstotni stopnji, od letošnjega januarja pa je stopnja obdavčitve 15-odstotna. Janševa vlada jo je znižala v želji, da bo s tem spodbudila padec najemnin, kar pa se ni zgodilo. Visoki rasti cen stanovanj so logično sledile tudi najemnine.
Golobova vlada je napovedala, da bo dvignila davek za oddajo stanovanj nazaj na 25 odstotkov, kakršen je bil že pred letom 2021. Davčna osnova bo še naprej znašala 90 odstotkov prihodkov, sprememba pa bo stopila v veljavo 1. januarja 2023.
Dodatni davčni prilivi
Kot priznava vlada, ukrep ni namenjen spopadu z nepremičninsko problematiko, ampak višanju davčnih prilivov. Obeta si, da se bodo iz naslova višje obdavčitve najemnin prilivi v državno blagajno povečali za približno 24 milijonov evrov.
Tudi sicer se predlagana novela Zakona o dohodnini ne spopada s težavami na posamičnih področij – podobno je pri obdavčitvi plač –, ampak je njen cilj, kot pravijo na Ministrstvu za finance, »zagotoviti javnofinančno stabilnost oziroma zmanjšati strukturni primanjkljaj z namenom vzpostavitve javnofinančnih pogojev za naslavljanje situacije v negotovih časih, ki smo jim priča, povezane predvsem z vsesplošno rastjo cen, še zlasti na področju energentov in hrane.«
Višji davek spodbuja oddajanje na črno
Največjo težavo na trgu najemniških stanovanjskih nepremičnin predstavlja njihovo veliko pomanjkanje. »Povpraševanje bistveno presega trenutno ponudbo, kar dviguje najemnine. Trenutno se odda vse, kar je na trgu. Stanje se ni bistveno spremenili že vsaj 5 let. V tem letu dosegamo tudi rekordne višine najemnin. Iz pogovorov s prijateljskimi agencijami drugod po Sloveniji vidim, da je stanje drugje enako in da gre za slovenski problem in ne lokalni,« je povedal za Domovino nepremičninski agent Rajko Šimonka iz agencije Prips nepremičnine, ki oddaja stanovanja in hiše v Pomurju in Mariboru.
Pereč problem v Sloveniji je tudi oddajanje na črno, višja davčna stopnja pa bo to težavo le še poglobila. Nekdanji direktor finančne uprave Ivan Simič je v svojem ostrem odzivu Davčna reforma kot davčno maščevanje zapisal, da je »sedanja obdavčitev s 15-odstotno davčno stopnjo boljša in bolj stimulativna za davčne zavezance, da prijavljajo oziroma da bodo prijavili vse dohodke iz naslova najemnin. Zvišanje stopnje bo imelo negativen učinek na število prijav.«
Enakega mnenja je tudi nepremičninski posrednik Alen Komić iz agencije ABC nepremičnine. »Če bi bil davek nižji, bi sčasoma ljudje dojeli, da je boljše prijaviti in plačati tistih 15 odstotkov in si miren. 25-odstotni davek pa ljudi bolj sili v to, da oddajajo na črno,« je povedal za N1 Slovenija. Po njegovem mnenju bi z nižjim davkom zato dolgoročno pobrali celo več davkov.
Socialno ranljivi najemniki in najemodajalci
Ob tem je treba opozoriti tudi na socialno bolj ranljive, ki se najdejo tako na strani najemnikov kot tudi najemodajalcev. Simič pravi, da med najemodajalci ne prevladujejo premožni, ampak je tistih manj premožnih, ki so nepremičnino podedovali, celo več – tem pa predstavlja najemnina vir preživetja.
Če znaša višina najemnine 600 evrov, bo zaradi dviga davka najemodajalcu ostalo 54 evrov manj na mesečni in 648 evrov manj na letni ravni. Kot je povedal za Dnevnik Alen Komić, pa lahko pride do tega, da bodo najemodajalci zvišali najemnine in tako visok davek prevalili na najemnika. To bi pomenilo, da bi se najemnikom, med katerimi je dosti takih, ki se že tako komaj prebijejo skozi mesec, meseči stroški povišali za 54 evrov.
Davčna stopnja se je v nekaj letih spremenila že trikrat in bi se s prvim januarjem že četrtič
Nepremičninski agent Rajko Šimonka je kritičen tudi do stalnih sprememb pri obdavčitvi najemnine, zaradi česar vlada na trgu velika zmeda. Davčna stopnja se je namreč v nekaj letih spremenila že trikrat in bi se s prvim januarjem že četrtič: »Po mojem mnenju je to odraz neke nezrelosti oziroma neenotnega pogleda na obdavčitev. V tujini s tem ni težav. Znana je davčna osnova, znana je olajšava in tako lahko vsak vnaprej ve, kaj pomeni investicija v nakup nepremičnine za oddajo. Stalne spremembe pa niso niti vabljive in še manj vzpodbudne za lastnike nepremičnin in investitorje.«
Če bi bile stvari bolj urejene, bi bilo na trgu več stanovanj, s tem pa bi se profitne najemnine znižale in tako postale bolj dostopne, je prepričan.
Za konec je treba izpostaviti še na en pomemben vidik, in sicer da se nekateri lastniki praznih stanovanj ne odločijo za oddajo, predvsem zaradi slabih izkušenj z najemniki. Glede ukrepov, s katerimi bi država lahko reševalo problematiko visokih najemnin, izpostavi Šimonka prav to – lastnike praznih stanovanj je treba vzpodbuditi, da jih oddajo v najem. Korak v takšno smer je bila po njegovo 15-odstotna davčna stopnja, ki je vabljiva tako za lastnike praznih stanovanj kot tudi za investitorje.
»Ko so davki razumni, je tudi manj »fintiranja«, ki je pravi nacionalni šport«, zaključi Šimonka.
Nobena poosamosvojitvena vlada ni oblikovala konsistentne stanovanjske politike, ki bi spodbujala investicije v stanovanjsko gospodarstvo in bi omogočila, da bi se na trgu pojavila dostopna najemna stanovanja, zlasti za mlade iskalce prvega stanovanja. Ti so namreč kritična populacija za rodnost. Če mladi ne pridejo do stanovanja dovolj zgodaj, se rodi manj otrok, kot bi se jih lahko rodilo.
Ministrstvo za finance se s problematiko stanovanj ne ukvarja, razen v smislu čim večjega davčnega izplena, ki pa pomeni molžo pri gobcu, ki v končni posledici pomeni, da imamo manj stanovanj, kot bi jih lahko imeli, ta pa so dražja.
Nič nam ne bodo pomagale avtoceste, nič dragi avtomobili, okoljske investicije, celo ne prevelike hiše premožnih Slovencev, če mladi ne bodo prišli do svojih stanovanj v za rojstvo otrok primernem starostnem obdobju, ker bomo brez dovolj visoke rodnosti preprosto izginili.
NO, SAJ KAKŠNO REČ ŠE KAR NEKAKO – RAZUMNO NAPIŠEŠ.
A družine je bolje imeti v bližini starih staršev. Tudi skupaj z njimi, če je dovolj prostora.
L.r.. Janez KK
najslabša možna kombinacija je življenje odraslih otrok skupaj s starši. No, so izjeme, ki potrjujejo pravilo.
Ja, ce ni kruha, je pa vsaj potica, a ne?
V vseh debatah se smatra kot da stanovanja itak obstajajo in je treba le “gospodariti” z njimi. Obenem naj bi bilo pa stanovanj mnogo premalo, torej manj od potreb.
Jasno je, da v stanovanja (najemniska) investirajo le ljudje, ki hocejo svoj obstojeci (ali kreditni) denar smiselno naloziti. V pogojih, ko je nemogoce izracunati rendito investicije za naslednjih nekaj deset let, je jasno, da se noben pameten investiror ne bo odlocil za gradnjo najemniskega stanovanja. Ce se vsakih par let spremeni davcna stopnja za vec kot 10%, je investicija nevzdrzna.
Posledica bo seveda vedno hujse pomanjkanje najemniskih stanovanj in bodo trzne najemnine obstojecih stanovanj zaradi deficita vedno visje.
Ukrep vlade je popolnoma kontraproduktiven. Ukrep bi moral spodbujati gradnjo, jo pa dusi. Razumi kdor more!
Argument, da bodo ljudje oddajali na crno, je seveda bedast. Kot bi rekel, da ce bo hrana v trgovini drazja, da bodo ljudje vec kradli. Predvsem lastnikom nepremicnin ima drzava kje izterjat dolgove, zato ne verjamem, da si mnogo lastnikov upa utajevati prihodek iz najemnin in s tem celo tvegati, da jih najemniki pritisnejo ob zid.
Vsi dohodki bi morali iti v dohodnino. Do dohodkov, ki predstavljajo prag revščine, bi morala biti stopnja davka 0, naprej pa progresivna. Obdavčiti bi bilo potrebno tudi premoženje, ravno tako progresivno.
Pozabljate, da so “premozenje” neto dohodki od katerih je ze bila placana dohodnina.
“Dobra” drzava bi morala vzpodbujati, da ljudje “sparajo”, da bi imeli. Ce drzava vzpodbuja, da ljudje zasluzeno zapravijo, ker se ne splaca sparati, druzba drvi proti katastrofi. Namrec, v casih “suhih krav” je dobro imeti prihranke.
Tega argumenta, da je bil davek že plačan ne sprejmem. Davek se plača vsakič posebej.
Navsezadnje pa tudi če denar zapraviš plačaš davek – ddv.
Moje mnenje je, da se mora država čim manj vmešavati v to kaj ljudje počnejo s svojim denarjem, rabi pa denar za svoj obstoj, zato nekje nekaj davka mora pobrati. Delo je že močno obdavčeno, premoženje pa niti ne.
Sicer pa, povejte mi en argument zakaj bi posameznik, ki svojega denarja ne zafrcka, ampak ga vlozi v premozenje, moral placati davek za to.
In potem povejte se zakaj naj bi ta posameznik kupil imobilijo v SLO, kjer mora placati davek na premozenje in ne rajsi nekje v EU, kjer tega davka ni? Argumenta, da zato, ker je nespameten, ne sprejmem.
Kot prvo davek na nepremičnine bo glede na rezidentstvo lastnika. Torej če boste lastnik stanovanja v Londonu, boste to kot slovenski državljan prijavili davčni upravi v Sloveniji in plačali ustrezen davek v Sloveniji tako kot če bi bila nepremičnina tukaj.
Kot drugo sprašujete zakaj bi morali plačati davek. Mislim da je to jasno, država za delovanje rabi denar iz davkov, torej to je razlog. Kot sem že pojasnil je delo že zdaj zelo obdavčeno.
Čisto jasno je, da bo zvišan davek na najemnine najemodajalec prevalil na najemnjka oz. ga bo vklalkuliral v najemnino. To pomeni še manjša dostopnost mladih do najemnega stanovanja, ker si visokih najemnin pri svojih dohodkih ne morejo privoščiti.
Najemnine so predvsem odvisne od zmoznosti najemnikov. Ne more biti vec muzike, kot je denarja. Logika je priblizno enaka kot cene v restavraciji – cenik je odvisen od zepa gostov, oziroma tega koliko so pripravljeni placati, ne od dejanskih stroskov. Ce so stroski preveliki, restavracije propadejo, ce so pa prodajne cene lukrativne (ker imajo gostej denar), pa gostilnicarji odpirajo nove lokale.
Zvisani davki na najemnine bodo direktno zmanjsali obseg novogradenj. Na trgu bo povecano pomanjkanje stanovanj. In obstojeci lastniki bodo manj zasluzili.
Hodil po zemlji sem naši in videl množico praznih hiš in zapuščenih domov.
Ni res, da manjka stanovanj, le ljudje so glede na svoje možnosti nekritični do tega, kje bi živeli.
Poglejte liste upravičencev do solidarnostnih in drugih stanovanja! Sami prišleki!.
Jasno je, da višja obdavčitev najemnin državi ne bo prinesla več dohodka, saj iz prakse (SFRJ in naše slovenske) vemo, da ima tudi višja obdavčitev večjih avtomobilov ravno obraten učinek od pričakovanega. Zadnji tak davčni avtomobilski eksperiment si je privoščila druga Janševa vlada in končal se je klavrno, tako da je bilo njegova tretja vlada morala dajatve na avtomobile zmanjšati. Višja obdavčitev najemnin bo samo povečala oddajo stanovanj na črno, davčni priliv pa bo manjši kot je bil pred povišanjem.
Ampak levičarjev takšni argumenti nikoli ne prepričajo, zadaj imajo vse drugačne cilje kot povečanje davčnih dohodkov za državo – to je čim bolj osiromašiti ljudi in jih narediti povsem odvisne od vladnih drobtinic.