10.000 novih najemnih stanovanj - stanovanjski TEŠ 6?

Po izgradnji novih stanovanj v ljubljanski soseski Novo Brdo Republiški stanovanjski sklad nadaljuje z investicijami. V naslednjih mesecih naj bi dokončal še približno 1.200 stanovanj. Obenem se sklad že zazira v novo obdobje. Med leti 2025 in 2035 tako načrtuje izgradnjo kar 10.000 novih stanovanj.

Še bistveno bolj ambiciozne so nekatere politične stranke. Na posvetu stranke SD je njena predsednica Tanja Fajon napovedala predlog posebnega zakona o gradnji javnih najemnih stanovanj, ki bo uveljavil proračunski vir za gradnjo 10.000 stanovanj do leta 2030.

Pa je država sploh sposobna izvesti takšen projekt? Naši izračuni namreč kažejo, da bi nas toliko stanovanj stalo nič manj, kot nas je stal projekt TEŠ 6.

Politične stranke, zlasti tiste z leve strani političnega spektra, v svojem predvolilnem gradivu sporočajo, da se bodo neusmiljeno spopadle s problemom pomanjkanja stanovanj.

Kot vzor si politične stranke predstavljajo predvsem mesto Dunaj, kjer je v mestni lasti kar 220.000 stanovanj. V njih pa živi približno 500.000 ljudi oziroma skoraj četrtina prebivalcev mesta.

Ti za svoje bivanje plačujejo razmeroma skromno najemnino, ki je lahko tudi za 40 odstotkov nižja od tržne. Mesto tako skrbi, da stanovanja ostajajo dostopna tudi ranljivim skupinam.

Državna gradnja je draga in spodbuja centralizacijo

Ob tem se hitro postavi vprašanje, zakaj se za takšen pristop ne odloči tudi Slovenija.

Dunaj ima namreč podobno število prebivalcev kot naša država. Je torej realno, da mesto, oziroma v našem primeru država poskrbi, da socialno ogroženi ne plačujejo previsokih najemnin?

Predlog se zdi na prvi pogled privlačen, toda v resnici prinaša s seboj ogromne težave. Takšna politika namreč glavno mesto naše severne sosede stane približno 600 - 700 milijonov evrov na leto. V mestu se tako vsako leto zgradi približno 12.000 novih stanovanj, od tega okoli 7.000 subvencioniranih.

Problem Dunajskega modela je v tem, da zelo veliko stane. V desetih letih mesto zanj zapravi skoraj sedem milijard evrov, kar so za slovenske razmere precej nepredstavljivi stroški.

Drug problem pa je, da takšno ravnanje močno centralizira državo. Metropolitanska regija avstrijske prestolnice tako danes šteje že 2,6 milijona, oziroma tretjino vse državne populacije. V takšnem primeru se neizbežno zgodi, da se pomembno dogajanje vrši zgolj v prestolnici. Država mora zato s subvencijami skrbeti tudi za to, da se podeželje preveč ne izprazni.

S podobnimi težavami bi se ob takšnem razvojnem modelu najverjetneje soočali tudi na sončni strani Alp.

Stanovanjska soseska za 81 milijonov evrov

Ljubljanska soseska Novo Brdo, ki jo pravkar oddajajo na razpisu, je investitorja skupno stala 81 milijonov evrov. V ta znesek so vračunani stroški zemljišča, komunalne in prometne ureditve (tudi komunalni prispevek), predhodnih preiskav in zahtev po prostorskih aktih, projektiranja, nadzora in drugih inženirskih storitev, izvedbe GOI del, rezervacij za izboljšave, opreme vključno z nepredvidenimi deli ter stroški financiranja. Ker gre skupno za 498 stanovanj  (všteta so tudi varovana stanovanja, ki bodo šla na poseben razpis kasneje) lahko izračunamo, da je sklad zgradil stanovanje za povprečno 162.650 evrov.

Ko to število prenesemo na skupno 10.000 stanovanj, kolikor naj bi jih trenutno primanjkovalo v Sloveniji, ugotovimo, da se v projektu skriva investicija, popolnoma primerljiva z zloglasnim projektom TEŠ 6. Toliko stanovanj bi nas namreč stalo kar 1,6 milijarde evrov.

Stanovanjski primanjkljaj je morda še večji

Ob tem pa bi bila velika verjetnost, da ta denar niti slučajno ne bi bil dovolj. Na anketo, ki jo je v lanskem letu pripravil Stanovanjski sklad RS in na kateri bazira ocena primanjkljaja najemnih stanovanj je namreč odgovorilo zgolj 140 od skupno 212 slovenskih občin.

To pa ne pomeni, da v njih ni potreb. Morda jih le niso posredovale. Tako je povsem mogoče, da bi v prihodnjih letih v državi dejansko potrebovali kar 20.000 stanovanj. Ocena je povsem realna zlasti v primeru, če bi se dobra zaposlitvena gibanja nadaljevala. Dobra situacija na trgu dela namreč precej spodbuja priseljevanje v industrijska središča. Nenazadnje v zadnjem času vse več ljudi prihaja na delo tudi iz sosednjih držav.

Poleg tega predpostavka o manjkajočih stanovanjih velja le zgolj v primeru, da bodo preostali investitorji letno na trg še vedno pošiljali najmanj 3.500 stanovanjskih objektov. V nasprotnem primeru bi potrebe še narastle.

Najemno stanovanje je večni strošek

Najcenejše stanovanje v soseski Novo Brdo vas bo na mesec stalo 322 evrov. Skupaj s stroški bo to hitro zneslo več kot 450 evrov - vsak mesec. To zaposlena oseba praviloma lahko plačuje. Težava nastopi kasneje. Slovenske pokojnine so namreč nizke in znašajo manj kot 65 odstotkov nekdanje plače.

Za upokojenca, ki v času delovne dobe ni uspel priti do lastne nepremičnine, lahko postane življenje finančno nemogoče. Takšnega zneska s 750 evri starostne pokojnine (manjšo prejema skoraj polovica slovenskih upokojencev), preprosto ni mogoče plačevati.

V Sloveniji bomo zato potrebovali drugačen sistem, ki bo ljudem omogočil priti do lastnega doma. Najemni trg pa imeti predvsem za to, da se zagotovi ustrezna mobilnost prebivalstva.

Številni pobudniki so zato začeli razmišljati izven okvirjev, ki jih ponuja vseživljenjsko plačevanje najemnin in obrokov kredita. Nekatere občine tako skušajo primanjkljaj stanovanj razrešiti z maksimalnim izkoriščanjem obstoječega fonda in podpirajo obnovo starih objektov. Inštitut Back to the Village pa je predstavil pobudo, po kateri bi mlade družine za stanovanjsko hišo plačale le 50.000 evrov.

O tem v našem naslednjem prispevku na temo stanovanjske problematike.